'Yatırımcıların beklentisi: Doğru hesap, iyi proje'

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD), alışveriş merkezlerinin, tüketicilere keyifli alışveriş imkanı vermesini, perakende sektörüne katma değer yaratmasını, kent ile bütünleşen ve dünya standartlarında mekanlar olmasını sağlamak amacıyla kurulmuş bir dernek. Türkiye’de her geçen gün artan AVM’lere bu kez yatırımcıların gözüyle bakmak ve onların sektörümüzden beklentilerini öğrenmek üzere dernek Başkanı Hulusi Belgü ile konuştuk. Ortaya koyulacak işin başarısı için tüm tarafların işini doğru yapmasının gerekliliğini belirten Belgü Yatırımcıların artık yeni fikirlere açık olduğuna dikkat çekiyor… 

Türkiye’de halen 24 ilde AVM bulunmuyor

AYD, ticari gayrimenkullerin, alışveriş merkezlerinin sahipleri, yatırımcıları, geliştiricileri ve alışveriş merkezlerini yöneten kurumsal yapıların oluşturduğu, üye olduğu bir dernek. Global yatırımcıyı kapsayan bir dernek olduğumuzdan yabancı yatırımcılar da derneğimize üye olabiliyor. Benzer mantıkla yerli yatırımcılarımız da aynı zamanda global yatırımcı olarak değerlendirilebilir çünkü pek çoğunun dünyanın farklı bölgelerinde yatırımları bulunuyor. Özetle, hem yerli hem yabancı sermayenin üye olduğu ve desteklediği bir derneğiz diyebilirim. Dernek faaliyet üyelerimiz, alışveriş merkezleri ile ilgili her türlü hizmet ve ürün tedariki sağlayan kurumlardır. Alışveriş merkezlerinin bina yönetim sistemlerini de kapsıyoruz. Ofis ya da konut binaları doğrudan AYD’nin ilgi alanına girmiyor.  Üyelerimiz içinde hem alışveriş merkezi, hem ofis, hem konut işi olanlar var ama dernek olarak sadece AVM’lerle ilgileniyoruz demek daha doğru. Bugün 62 kurumsal üyemiz var (asil üyemiz). Bu üyelerin sahip olduğu alışveriş merkezleri de veya yönettiği alışveriş merkezleri de faaliyet üyemiz. Bugün asil ve faaliyet üyelerimiz ile birlikte yaklaşık 220 üyemiz var. Dernek faaliyetlerimiz arasında, ilgili olduğumuz grubun ihtiyacı olan eğitim, istatistik, yasal düzenlemeler ile ilgili bilgilerin paylaşımı ve oluşturulan ya da oluşturulacak yasalar ile ilgili görüş bildirilmesi gibi konular yer alıyor.  Düzenli olarak yapılan bazı eğitimlerimiz var. Katılım sonunda sertifika verilen bazı uluslararası eğitimler var ki bunlar ülkemizde de yurtdışında da düzenlenebiliyor. Biz, Uluslararası Alışveriş Merkezleri Birliği’nin Türkiye temsilcisi olduğumuz için hem Türkiye’de hem yurtdışında düzenlenen eğitimler için müracaatlar ve organizasyon konularında destek veriyoruz. Biz AVM’yi; 5000 m²’nin üzerinde kiralık alanı olan ve 15 tane içinde bağımsız bölüm bulunan, merkezi yönetim tarafından yönetilen mekanlar olarak tanımlıyoruz.  10-15 bin m2’ lik tek mekanlar da var ama bunlar AVM olarak değil “big box” olarak tanımlanıyor. AVM’ler artık yaşam merkezi haline dönüşmüş durumda ve sayıları her geçen gün artıyor. Konum olarak birbirine çok yakın AVM’ler de var.  Türkiye’de toplam alışveriş merkezi sayısı 337; bunun 100 tanesi İstanbul’da. Halen 24 ilimizde AVM bulunmuyor. Bu verileri toplayıp birtakım istatistikler oluşturmaya çalışıyoruz. Her ay bir ciro endeksi ve AVM ziyaretçi endeksi çıkarıyoruz. AVM yöneticilerinin eğitimi ve farklı bakış açılarına sahip olabilmek için dünyanın birçok yerinde benzer pazarları ziyaret ediyoruz. Mesela bu yakın tarihte İsveç ve Danimarka’daki alışveriş merkezlerini ziyaret ettik. Dört günlük bir gezi programıydı. Dubai, Çin gibi birçok önemli pazarı dolaşıyoruz, gözlemliyoruz. Onların yöneticileri ile o pazarlardaki sorunları konuşuyoruz. Bizim neler yaptığımızı paylaşıyor, bilgi alışverişinde bulunuyoruz.

AVM’ler ancak doğru yönetilirse bir değerdir

Yaptığımız iş; sadece alışveriş merkezlerinin yapımı değil. Çünkü AVM’ler ancak doğru yönetilirse bir değerdir. Dolayısıyla yöneticilerin çok disiplinli olması gerekiyor. Sonuçta müşteri memnuniyetine dayanan bir iş yapılıyor. İşimiz, AVM’leri insanların sosyalleşmek, iyi vakit geçirmek ve ihtiyaçlarını karşılamak için tercih ettikleri mekanlar haline getirmek. Bu anlamda AVM’lerin tasarımından renklerin kullanımına, iç hava kalitesinden mağaza çeşitliliğine kadar pek çok etkenden bahsetmek mümkün.

2015’te, Türkiye’deki AVM sayısı 350’leri bulabilir

Ekonomik olarak baktığımız zaman işin temel prensibi paranın bir şekilde gelir olarak geri dönmesi. Bir yatırım yapıyorsanız, beklentiniz olacak elbette. AVM yatırımcıları için verimlilik, metrekare başına elde edilen cirodur.  Ciro ne kadar yüksekse, yatırımınız o kadar değerlidir. Türkiye, AVM yatırımcıları için cazip bir ülke. Çünkü genç bir nüfusa, büyüyen bir ekonomiye, dinamik bir yapıya sahip. Mevcut ticari mekânların AVM’ye dönüşmesi de bir potansiyel oluşturuyor aslında. Bugün Türkiye’de çok köklü cadde mağazacılığı yok. Organize olamayan veya doğru düzgün hizmet veremeyen yapılar da bozuluyor zaten. Tabii çağımızda modern yapılaşma, modern hizmet anlayışı, daha çok şeyi bir arada görüp seçme şansı gibi etkenler de insanları AVM’lere yönlendiriyor.  Türkiye’de tatilini geçiren insanlar, kendi ülkelerinde bulamadığı fiyatlarla mal alma şansını da yakalıyor. Bugün Rusya’daki alışveriş merkezciliği de oldukça yüksek sayıda ama Rus turist çok ve Türkiye’den çok ciddi alışveriş yapıyorlar. Avrupa’daki nüfusa oranla metrekare dağılım rakamları göz önünde bulundurulduğunda Türkiye ortalaması hâlâ çok aşağılarda sayılabilir. Fakat Ankara, İstanbul gibi büyük şehirlerimizde bu oran Avrupa ortalamalarını yakalamış durumda hatta bazı bölgelerde geçebiliyor. Şu anda yabancı yatırımcı Türkiye’de oldukça aktif; doymuş olan pazarlar yerine tüm bu etkenlerle Türkiye pazarına yatırım yapmayı planlıyorlar. Hâlâ inşaatı devam eden AVM’ler var, çok ciddi yatırımlar sürüyor. 2015’te, Türkiye’deki AVM sayısı 350’leri bulabilir.

İyi bir proje, 10 yıl sonra iyi olmaktan çıkabilir

Doğru bir AVM yatırımında üç tane olmazsa olmaz konu var. Bunlardan ilki proje. Proje yer seçimini, mimari yapıyı ve büyüklüğü kapsıyor. Lokasyonun iyi seçilmiş olması ve doğru proje ile yola çıkılması şart. İkincisi mağaza karması. Yani AVM içindeki ticareti kim yapacak? Neye ihtiyaç var? O yerde bunu yapmak doğru mu? Üçüncüsü ise iyi yönetmek. Bunlardan biri bile eksikse, yatırımın sağlıklı sonuçlar vermesi beklenemez. Bu saydıklarımın tamamı da dinamik unsurlardır. Bu yüzden sürekli aktif olarak yatırımın değerini korumak üzerine çalışmak durumundasınız. Mesela iyi bir proje, 10 yıl sonra iyi olmaktan çıkabilir. Elbette gereken yenilemeleri zamanında yapabilmişseniz bu risk ortadan kalkar. Mesela ihtiyaca göre sinema salonları yerine spor salonları yapılabilir ya da tam tersi… Asıl iş tüketicinin ihtiyaçlarını doğru anlamak ve bu ihtiyaçlara cevap verebilmektir. Bu şekilde yatırımı daima canlı tutmak mümkündür. Kolay ulaşım, her bir şeyi bir arada bulabilmek, sokaklarda yürümek yerine yazın serin kışın sıcak olan kapalı bir mekânda güzel vitrinlere bakarak yürümek daha keyifli geliyor insanlara. Bir de güven meselesi var. İnsanlar AVM’lerde kendilerini daha güvende hissediyorlar. Daha önemlisi alışveriş merkezleri, sınıf farkı gözetmeden, bugün her türlü anlayıştan insanların barışık olarak bir arada olabildikleri mekânlardır. Çok farklı insanlar yan yana yemek yiyebiliyor, rahatsız olmadan aynı bina içinde gezebiliyorlar. Fiziksel olarak kimseyi rahatsız edemez veya bağıramazsınız. Çünkü güvenlik buna müsaade etmez. Alışveriş merkezleri düzeni sever.

Yatırımcı artık yeniliklere açık

Ülkemizde yatırımcı profili artık değişiyor. Yatırımcılar da kendilerini geliştiriyor. Eskiden bazı durumlar için  “yatırımcı istemiyor” izahı getiriliyordu; artık bu değişiyor. Yatırımcı “doğru olanı” istiyor. Bizim kültürümüzde hep bir “pahalı mı alıyorum acaba” düşüncesi ve pazarlık yapma alışkanlığı var elbette. Eskiden müteahhitler ile yatırımcılar arasında tatsız durumlar da yaşanmıştır. Olması gerekenden daha fazla ürünün kullanıldığı, boşuna paralar harcandığı durumlar bilerek ya da bilmeyerek yaşanmıştır. Yatırımcı, en iyi yatırımı en ekonomik fiyata yapmak ister ve bu çok doğaldır. Ama artık yatırımcı da sahip olduğu gayrimenkulün kalıcı olması, yıpranmaması, yanmaması, güvenli olması, daha ekonomik işletilmesi, havalandırmanın ve konforun en iyi seviyede sağlanması, havalandırma maliyetlerini düşürmek için doğal havalandırma ya da aydınlatma masraflarını azaltabilmek için doğal aydınlatmadan faydalanması gerektiğini biliyor. Yatırımcı artık yeşil bina sertifikalarını tanıyor, eski yanlışların tekrarlanmaması ya da düzeltilebilmesi için revizyonları kabul ediyor. Yatırımcı artık bu tarz yeniliklere açık. AYD olarak yılda bir defa Alışveriş Merkezleri Yatırımları Konferansları düzenliyoruz; bundan üç sene önceki konferansımızın konusu sürdürülebilirlikti. Sürdürülebilirlik teması altında biz hem gelirlerin sürdürülebilirliğini hem enerji verimli yapıları konuştuk. Yatırımcı artık sadece yapım maliyeti ile değil, işletme maliyetiyle de ilgileniyor. Bir de söylemekte fayda görüyorum ki, bilerek yapılan hiçbir yanlış, gizli kalmıyor. Kötü niyetin üzeri örtülmüyor. Mutlaka konuşuluyor, kimin neyi yaptığı yatırımcılar arasında hemen duyuluyor ve o firma ya da kişinin bir daha iş alması mümkün olmuyor.

Yatırımcıların, projecilerden, tedarikçilerden, müteahhitlerden ve danışmanlardan beklentileri var

Yatırımcının veya AVM yönetiminin, müteahhitlerden, tedarikçilerden, projecilerden en büyük beklentisi, her şeyin doğru hesaplanmasıdır. Cihaz kapasitelerinin çok doğru hesaplanması gerekir. Uzman danışman ile çalışmak Türkiye’de henüz tam olarak benimsenmiş değil, ama işini iyi yapan danışmanlar, yatırımcıya da işin içindeki herkese de kazandırır. Danışmanlık adı altında komisyoncu gibi çalışan insanlardan bahsetmiyorum elbette… Proje danışmanı olarak işe dahil olup, firmalardan onların ürününü projede kullanma vaadi ile komisyon alan etik dışı kişi ya da kurumlardan bahsetmiyorum. Ne yazık ki bu tür örneklerle de karşılaştığımız için yatırımcılar, danışmanlara temkinli yaklaşıyor. Bu anlamda iyi danışmanların kendilerini korumak üzere bir sistem geliştirmesi, profesyonelliklerini ispatlamaları gerek. Bu konuda da referans mekanizması iyi işleyen bir mekanizma. Daha önce de söylediğim gibi, bilinçli kötü niyet hiçbir zaman gizli kalmıyor… Ürünler ile ilgili de yatırımcılar birbirleri ile bilgi alışverişinde bulunuyorlar. Yeni ürünlerin projelere dahil edilebilmesini sağlamak için de yılda bir kez düzenlediğimiz konferanslar iyi bir platform olarak değerlendirilebilir. Bu konferanslara gelip küçük sunumlarla ürünlerini tanıtabilirler. Bu konferanslar disiplinler arası işbirliğinin sağlanması için de iyi bir ortam. İşin yatırımcısı, projecisi, müteahhidi, ürün tedarikçisi, hatta kiracılar bir arada bulunuyor. Yani her koldan katılımcı ile sorunlar her açıdan dinleniyor ve ortak akılla çözüm bulunmaya çalışılıyor. Herkesi bu vesileyle konferanslarımıza davet ediyoruz. Şartnamelerin doğru hazırlanması da çok önemli. Şartnameye sadece ürünün cinsini yazmak yerine ihtiyacı karşılayacak özellikleri ile net olarak tarif etmek gerek. Böylece daha doğru iş yapılabiliyor. Bu şekilde yapılmış bir sürü güzel örnek gördük. İyi yatırım, doğru yatırım ciroyu da artırıyor. Yani yatırımcıyı hedefine ulaştırıyor. Bu nedenle tüm tarafların işini doğru yapması şart.