Teknik İşletmelerde Günümüzün En Popüler KonusuEnerjinin Etkin Kullanımı
"Teknik İşletme Yönetimi" kavramını tüm yönleriyle ve örneklerle anlatan Sabancı Center Teknik Müdürü Eser Çizer, doğru işletmeyi-bakımı, işletme ekiplerinin sistemlerine sahip olması ile oluşturacakları iş disiplini ve programlarının belirlediğini söylüyor.
Teknik işletme yönetimini tam anlamıyla yerine getirmek, deneyim ve bilgi birikimi gerektirir
Teknik işletme yönetimini tarif edersek; iyi bir bakım planlaması ile müşteri memnuniyetini ön planda tutarak, konfor şartlarından ödün vermeden, doğru ekiple ve iyi bir organizasyonla, doğru yapılmış maliyet analizleriyle, enerji ve bakım maliyetlerinin kontrol kontrol altında tutularak yapılan işletme yönetimidir.
Geçmişte mevcut olan, ancak teknik bilgi açısından yetersiz olan böyle organizasyonlar sonucunda, 1992 yılında Türkiye’nin ilk akıllı binası sayılan zamanın yüksek teknolojisine sahip Sabancı Center’in yönetimine Rockweller Center Genel Müdür Yardımcısı olan Carl Miller, işletme müdürü olarak ABD’den getirtildi. Aslında ülkemizde o dönemde bu konuda yeterli seviyede yetişmiş uzman personel ve ciddi bir bilgi birikimi bulunmuyordu. Ancak geçen zaman içinde, çevremiz yükselen teknolojik binalarla doldu ve bu anlamda bir ihtiyaç ortaya çıktı ve işletme şirketleri kurulmaya başladı. Ancak bu konuda ülkemizde yine bir standart olmadığı için ve mal sahiplerinin işletme yönetimi konusundaki bilgi seviyelerinin yetersiz olmasından dolayı, teknik işletme birimleri kontrolsüz kaldı. Bu nedenle yüksek yapılarda teknik işletme birimleri, bilgi ve tecrübe yerine ucuz insan gücünün değerlendirildiği,böylece işletilen değil, çalıştırılan tesisler oluşturulmaya başladı. Ortaya çıkan bu manzaraya bakınca, yönetim şeklinin maliyetini mal sahibinin çok yüksek olarak ödemesi kaçınılmaz olmaktadır. Teknik işletme yönetiminde görev alacak kişilerin vasıfları çok büyük önem taşıyor.
Teknik işletme yönetimini yapacak mühendis vasfına sahip kişilerin, çok yönlü olarak ön proje dizayn bilgisine, boru ve makina montaj bilgisine, işletme ve bakım bilgilerine sahip olmak zorunda olduklarını düşünüyorum. Teknik personel anlamında baktığımızda, meslek lisesi veya meslek yüksek okulu mezunu, dinamik, gelişime açık, yorum yapabilen, fikir üretebilen, genellikle müşteri ile temas halinde olduğu için düzgün konuşmasını bilen, kıyafet disiplinine uyan, özellikle beden temizliğine önem veren kişilerden oluşmalıdır.
Yüksek yapılarda kullanılan ileri teknoloji nedeniyle ve bina bünyesinde sürekli olarak yapılan yapısal, teknik değişimler nedenleriyle bu vasıflara sahip kadro oluşumu, yatırımı yapan mal sahibi için artık bir zorunluluk olmaktadır. Profesyonelleri, mal sahibi isterse kendi kadrosundan oluşturabilir, isterse bu işi bilen profesyonel bir şirketten hizmet olarak sağlayabilir. Mal sahipleri, bakım onarım maliyetlerinin ve enerjinin etkin kullanımını öğrenmeye başladıklarında, sağlayacağı fayda nedeniyle belirttiğim vasıflardaki insanlarla ilerde çalışmak zorunda kalacaklardır.
Çevremizde yapımından bir süre sonra tüm tesisatı sökülerek tamamı yenilenen yapılar görüyoruz
İnşaat maliyetinin yaklaşık yüzde 35’ine mal olan mekanik ve elektrik alt yapısını içeren bir tesiste, inşaat maliyetinde gözüken, tamamen teknik servisin kontrolünde olan asansörler, otomatik kapılar, mutfak ekipmanları gibi cihazları da işletme bünyesinde düşündüğünüzde, işletme ekibine teslim edilen maliyet miktarının yaşamsal ömrü ile ilgili ne ciddi boyutta bir karar alındığı açıkça anlaşılmaktadır.
Çevremizde, belli bir zaman sonra tüm tesisatı sökülerek tamamı yenilenen yapılara şahit oluyoruz. İşletme bakım giderlerinin ciddiye alınmadığı ve önemsenmediği işletmelerin bir süre sonra elden çıkmasıyla yapılan bu yenilemeler ile inanılmaz maliyetler ortaya çıkmaktadır. Bunun yanında konfor şartlarının bozuk olması, sağlıksız sistemler, çalışanların mutsuzluğu da cabasıdır. Hatalı yapılan bir proje veya düşük kalite ile uygulama yapılmış bir tesisin işletilememesi diye bir şey söylemek mümkün değildir. Hataları tespit etmek, problemleri gündeme getirmek, çözüm yolları aramak, sistemleri çalışır halde tutarak verimlerini yükseltmek, bir işletmecinin ana görevidir. Bunu gerçekleştiren işletmeler fark yaratırlar ve farklı olmak bir üstünlüktür. Doğru bir teknik işletme yönetimiyle her türlü problemin üstesinden gelinebilir. Bu çalışmaların yanında enerjinin ve suyun etkin kullanımı da gereklidir. Kontrol ve kullanım doğru yapılmadığı zaman işletme maliyetleri oldukça yüksek çıkmaktadır.
Bu nedenle her alanda olduğu gibi bizim alanımızda da bilgi paylaşımı çok önemlidir. Benzer binaların m_’ye düşen yıllık elektrik, doğalgaz ve su tüketimleri ile hangi seviyede olduğunuzu rahatlıkla gözlemleyebilirsiniz. Ancak bugün istisnalar dışında çoğu işletme, enerji ve su giderlerini, diğer binalarla karşılaştırılma amacını farklı yorumlayarak, bilgileri kolay kolay kimseyle paylaşmak istemiyorlar ve bu nedenle de açıklamıyorlar.
Geçen yıl Türk Tesisat Mühendisleri Derneği (TTMD) Enerji Komisyonu ve İTÜ bu anlamda ortak bir çalışma yapmaya karar verdi. Yüksek binalar ile ilgili bir enerji envanteri oluşturma çalışması olarak tanımladığımız bu çalışma, işletmecilerin bu konudaki bilgileri paylaşmamaları nedeniyle tam olarak gerçekleşemedi. Bilginin paylaşılamamasının yanı sıra böyle bir envanterin oluşturulabilmesi için gerekli fizibilite çalışmasına da sahip teknik işletme yönetimlerinin de sayısı oldukça az olduğunu gördük.
Enerjinin etkin kullanımı işletmelerde günümüzün en popüler konusu olmaya devam ediyor
Bir işletmecinin önemli görevlerinden biri, sistem verimini sürekli yüksek tutmaktır. Hizmet ömrü içinde işletme veya bakımı etkileyecek yeni teknolojilerin geliştirilmesiyle, eldeki mevcut teknoloji ile karşılaştırma yapılarak yatırım maliyetinin mevcut işletme maliyetleri üzerindeki etkisi ve yatırım maliyetinin geri dönüş yılı çalışmaları sonunda, işletmenin yaşamsal ömrünü uzatmak ve yapılacak yatırım ile enerji maliyetlerini (kWh/ m2yıl) aşağıya çekmektir. Enerjinin etkin kullanımına etki eden, tüketim maliyetlerini yükselten nedenlerden bir kısmını şöyle sıralarsak;
Soğutma kulelerinde bakımsızlık nedeniyle oluşan verim düşüklüğü, kireçlenme, tıkalı, bakımsız veya hatalı seçilmiş nozullar, ciddi su kayıpları, kule devresinde çalışmayan by-pass vanaları,
Hatalı pompa seçimi nedeniyle soğutma grubu ihtiyacı fazlası sistem suyunun by-pass edilmesi,
Eski model, düşük COP değerlerine sahip soğutma gruplarının kullanılması, kondenser ve evaparatör temizliklerinin gereğince yapılmaması,
Sistemlerde sabit devirli in-line veya sirkülasyon pompaların kullanılması, frekans konvertörlerine dönüşüm yapılmaması,
2 veya 3 yollu vana motorlarının ve sistem vanalarının çalışmaması, tesisatta balanslama yapılmaması, temizlenmeyen pislik tutucular, filtreler,
Bina otomasyon sistemlerinin eski ve yetersiz olması, tesisatın tamamına kumanda edememesi, makina çalışma saatlerindeki ilgisizlik ve kontrolsüzlük, işletme ihtiyaçlarına göre BAS’nin yenilenmemesi, klima santralları üzerinde çalışmayan duyar elemanların mevcudiyeti,
Sızdırmazlığı kötü olan kenetli tip kanalların kullanımı, sızdırmazlık çalışmaları yapılmaması nedeniyle oluşan hava kayıpları ve izolasyonsuz havalandırma kanalları,
Kontrolsüz ve temizlenmeyen klima santralları, zamanında değiştirilmeyen filtreler, özellikle temizlenmeyen direnç yaratan serpantin yüzeyleri, klima santralı üzerindeki arızalı damper ve motorları,
İzolasyonsuz ısıtma veya soğutma boruları, özellikle vanalar, eşanjörler, pompa gövdeleri,
Bilgisayar kontrolü ile çalıştırılmayan, duman boruları temizlenmeyen, baca gazı analizi kontrolu yapılmayan, kimyasal koruma yapılmayan verimsiz, bakımsız kazanlar, brülörler,
Arızalı fancoiller, klasik radyatör vanası kullanımı,
Son kullanıcı kontrolünde olan kumanda cihazlarının kötü kullanımı nedeniyle kışın yüksek ortam sıcaklıkları,
Eğitimsiz ve yetersiz ucuz teknik ekip oluşumu ve sürekli personel sirkülasyonu olarak sayabiliriz.
Belirttiğimiz noktalar tesisat üzerindeki uygulama eksikliklerine ait örneklerdir. Bu örnekler daha da çoğaltılabilir.
Teknik işletme yöneticiliği sadece ısıtma, havalandırma, soğutma, sıhhi tesisat ve yangın sistemleri demek değildir. Doğru işletmeyi ve bakımı, işletme ekiplerinin sistemlerine sahip olması ile oluşturacakları iş disiplini ve programları belirler. Yeni bir binada, projecinin ve firmaların vereceği bakım programları ile işe başlanmalı, elde edilen tecrübelerle, işletme bakım programı yapıya göre revize edilmelidir. Uzman bakımı gerektiren cihazların, (chillerlar, asansörler, jeneratörler, UPS gibi...) yetkili firmalar tarafından bakımları yapılması, bu cihazların dışında kalan tüm sistemlerin bakımı ise işletme ekibi tarafından yapılabilir. HVAC sistemlerinin yanında, güvenlik sistemleri alt yapısı, CCTV, OG/AG sistemleri, aydınlatma, yangın algılama sistemleri, UPS, telekomikasyon, data sistemleri ve kablolama, turnikeler, boru ile postalama, jeneratörler, iç-dış cephe asansörleri, her türlü otomatik kayar kapılar, mutfak ekipmanları, elektrikli liftler, traktörler ve aksesuarları, her türlü inşaat işleri (alçıpan duvar, sıva, seramik, mermer, granit, cephe giydirme elemanları, camlar, her türlü asma tavan...) her türlü mimari dekorasyon (ahşap karkaslar, kesonlar, dolaplar, çalışma grupları ve bunların aksesuarları, koltuklar, yükseltilmiş döşemeler, halılar, perdeler, boya işleri vs..) girmektedir. Görüldüğü gibi işletimi ve her türlü bakımı istenen bir yapıda, ayrıca karşımızda hizmet bekleyen, binayı eskitmelerinin yanında, sınırsız istekleri de bulunan binlerce müşteri de bulunmaktadır.
