Kempinski Residences İstanbul Teknik Hizmetler Direktörü Tekin Kaysı: 'İletişimde bir sorun yoksa, para harcamaktan kaçan yatırımcı da yoktur'

Astaş, uluslararası alanda ticaret yapmak üzere 1980 yılında Vedat Aşcı tarafından Almanya’da kuruldu. 1983’te Astaş, Türk ekonomisinin hızla büyüyen ve en güçlü sektörlerinden biri olan tekstil ve hazır giyim sektörüne katkı sağlamak üzere, İstanbul’da faaliyetine başladı ve daha sonra İzmir, Denizli, Bursa, Mersin, Samsun, Adana ve Ankara’daki şubeleri ve Türki Cumhuriyetler’deki hizmet noktası ile ağını genişletti. Astaş, dünyanın en çok tercih edilen, tekstil makineleri üreten şirketlerinden Juki, Assyst, Topcut Bullmer ve Veit gibi birçok markayı Türkiye ve Türki Cumhuriyetler’de temsil etmeye başladı. Geniş kadrosu ile hizmet vermek üzere İstanbul’da Güneşli ve Çatalca, İzmir, Ankara, Denizli ve Mersin’de iş merkezlerinin inşaatlarını tamamlayarak faaliyete geçirdi. 2005-2007 döneminde Astaş, İstanbul’da Kempinski Residences Astoria arsasını satın alarak, Kempinski Residences markası ile dünya standartlarında rezidans ve aynı komplekste iş ve alışveriş merkezi projesini 2007’de tamamlayarak hayata geçirdi. Astaş, 2006’da Bellevue Residences Managed by Kempinski projesini geliştirmek üzere İstanbul Levent’teki arsasını satın alıp, projenin inşaatını tamamlayarak 2008’de hizmete açtı. Astaş, 2007 yılında İstanbul’da Maçka Residences Interior Design by Armani / Casa Managed by Kempinski projesini gerçekleştirmek üzere Maçka arsasını satın aldı. Projenin inşaatına Nisan 2010 yılında başlandı ve proje Aralık 2012 yılında tamamlanarak hizmete açıldı. 2010 yılında Astaş Holding, Türkiye’nin en ayrıcalıklı tatil destinasyonu Bodrum Türkbükü Cennet Koyu’nda bulunan proje arazisini geliştirmek üzere satın aldı. Mandarin Oriental Hotel Group tarafından Mandarin Oriental, Bodrum ve The Residences at Mandarin Oriental, Bodrum markası ile işletilen projede lüks resort otel, tatil villaları ve tatil evleri yer alıyor. Eylül 2011’de inşaatına başlanan proje, 7 Temmuz 2014’te açıldı. Kuruçeşme Arena arazisini de bünyesine katarak, Mandarin Oriental Hotel Group’un işletmesi ve markası ile hizmete girecek Mandarin Oriental Bosphorus / İstanbul’un ise 2017 yılında hayata geçirilmesi planlanıyor. 2014’te Astaş Holding Doğuş Holding ile birlikte Güvercinlik Bodrum’da, içinde lüks bir resort oteli, tatil evleri, iki tane her biri 18 delikli championship ve golf sahaları ve ayrıca bir spor akademisinin yer alacağı Vita Park projesinin çalışmalarını başlattı. Bu projenin açılış tarihi de 2017 olarak öngörülüyor.

Ben 1972 Gaziantep doğumluyum. Makine yüksek mühendisiyim. 1998’de, üniversiteden mezun olduğum zaman Gaziantep’te Özmaksan Isı Sanayi şirketinin dış taahhüt pazarlama müdürlüğü görevini yürüttüm. Dış projelerin tamamında aktif olarak görev aldım. Daha sonra İpragaz’ın bölge müdürlüğü teklifi geldi ve oraya geçiş yaptım. 1999 yılında Adana Hilton’da (inşaatının son dönemleriydi, açılışına yaklaşık 6 ay vardı) teknik müdür yardımcısı olarak göreve başladım. Bina yönetimi ile ilgili hikâyem de bu şekilde başlamış oldu. Adana Hilton, Türkiye’nin ikinci akıllı binası olarak anılıyordu. Böyle bir projenin yapım aşamasında ben de bulundum. 2000 yılında açılışını yaptığımız Adana Hilton projesinde, Honeywell’in otomasyon sistemleri ile çok başarılı bir iş çıkardık. Benim için de büyük bir tecrübe oldu elbette. Bina yönetimi konusunda Adana Hilton’da başlayan profesyonel meslek hayatım, bugün Kempinski ile devam ediyor.

Kempinski Astoria, 127.000 metrekarelik bir alana sahip, iki kule ve bir AVM’den oluşan kompleks bir projedir. 12. kattan yukarısı residence, 12 ile 4. Kat arasındaki bölümler ofis, 4. kattan aşağısı ise AVM’dir. -3’ten sonrasında ise otopark yer alıyor. Bina oldukça merkezi bir konuma sahip olduğundan residence kısmı da yoğun şekilde home-office olarak kullanılıyor. Şu anda % 100 doluluk oranına sahibiz. Kulelerin işletmesi Kempinski’ye ait. AVM kısmı ise Astaş Holding’e ait. Ben, hem Astaş’ın bütün grup yönetimine (AVM dahil) hem de Kempinski’nin residence teknik kısmının yönetimine bakıyorum. Her iki kısmın ayrı ayrı teknik ekipleri bulunuyor, bu iki ekip bana bağlı olarak faaliyetini sürdürüyor. Binada elbette her şey 7/24 kontrol altında tutuluyor. Sistemi asla şansa bırakmıyoruz. Hem ana güvenlik merkezinde hem de ikinci merkezde izleme ve kontroller yapılıyor. Yani kontrol mekanizması çift merkezden yapılıyor. Herhangi bir sinyal ya da ikaz durumunda anında müdahale ediliyor. Kullanılan cihazların tamamı için zaten firmalarla da düzenli olarak bakım anlaşmalarımız bulunuyor. Bunun dışında rutin olarak sorumlu arkadaşlarımız da gerekli kontrolleri yapıyorlar. Ekiplerimiz 3 vardiya çalışıyor; her vardiyada, ekibimiz sistemi baştan sona tetkik ediyor.

 

Bina yüksek olduğundan 12. kat ve yukarısı olarak iki bölüme ayrılmış durumda. Belli katlarda tesisat odalarımız bulunuyor; bu odalarda da eşanjörler, üst katlar için pompalar, boylerler, ara hidroforlar bulunuyor. Cihaz seçiminde uluslararası standartlar mutlaka aranıyor. Mesela yangın grubu ürünlerinde UL FM isteniyor. Eurovent, CE, TSE standartları da projede kullanılan ürünler için mutlaka isteniyor. Kempinski, daha önce de belirttiğim gibi İsviçre merkezli bir oteller zinciri ve hangi projeyi yapacaksanız öncelikle İsviçre merkeze projeyi göndermeniz ve onay almanız gerekiyor. Onaylanan projeye başlandığında da gerekli gördükleri her aşamada kontrol ediyorlar. 

Astoria’daki pompalar ve hidroforlar Wilo, kazanlar Buderus, yangın pompaları Norm, chillerlar ve fan coiller York, otomasyon ürünleri BTS, radyatörler Airfel ve otopark havalandırması için kullandığımız mahal fanları ise Systemair HSK ürünleridir. Söndürme sistemlerinde sulu sistem sprinklerler kullanılıyor. 68 derecede otomatik olarak patlayan sprinklerler istisnasız her alanda var. Yangın, ısıtma soğutma sistemleri, pompalar sürekli izleniyor. Soğutma için merkezi chillerlar kullanılıyor. Isıtma ise 12. kattan yukarıda merkezi sistem radyatörlerle, 12. kattan aşağısı için de 4 borulu fan coiller ile sağlanıyor.  Binada isteğe bağlı olarak yaz kış ısıtma-soğutma yapmak mümkün. Sistem bu esnekliğe sahip olduğunda bina kullanıcıları da rahat ediyor. Çünkü bu tarz binalarda ofisler bulunuyor ve bu ofislerde server odaları var. Bu odalarda mutlaka daima soğutma yapmanız gerekiyor. Baştan bunu öngörerek sistemi kurmak, kullanım aşamasında büyük kolaylık sağlıyor. Bu odalar için 365 gün soğutma ihtiyacının olacağı düşünülüp verimi artırmak için cihazların inverterli seçilmiş olması da kullanıcılar için büyük avantaj sağlıyor. 

Binanın elektrik ve mekanik takibinin dışında bir de binada yaşayan insanların konforu için bina yönetimi yapılmakta. Evlerde yaşanan sıkıntılardan ortak kullanım alanlarının temizliği bakımı gibi pek çok farklı parametrenin kontrolünü sağlıyoruz. Bina sakinleri ofisini veya evini temizletmek istiyorsa, herhangi bir tadilat ihtiyacı varsa, biz ilgileniyoruz. Yine ortak kullanım alanlarının temizliği, güvenlik, çöplerin toplanması, boya, açık alan düzenlemeleri gibi pek çok hizmet de bizim işimizin bir parçası. Elbette isteyenler, dışarıdan da bu hizmeti alabilir ama belli kurallara uyulması şartıyla. Öncelikle yapılacak her çalışma ile ilgili bina yönetiminin haberdar edilmesi gerekiyor. Temizlik için dışarıdan birini ya da bir firmayı getireceklerse, her şeyden önce sigortasını yaptırmaları gerekiyor. Çünkü sigortasız işçi çalıştırmak kesinlikle yasak. Tadilat için de aynı durum söz konusu. Bilgimiz dahilinde ve izin verdiğimiz zaman dilimlerinde çalışabilirler; başka insanların rahatsız edilmemesi için böyle bir kontrol mekanizması gerekiyor. Tadilatları kontrol edip uygunsuz olarak gördüğümüz bir şey varsa çalışmayı durdurabiliyoruz. Bu yetkimiz de var; binayı korumak da bizim görevimiz çünkü… Bu nedenle tadilat için anlaşmak istedikleri firmaya proje hazırlayıp bize sunmasını söylüyoruz. Gönderilen proje onaylanırsa izin veriyoruz. Yine de tadilat aşamasında gerekli denetlemeleri yapıyoruz.

Bizim işimiz, “yönetiminden sorumlu olduğumuz binalarda yaşayanların, çalışanların ve ziyaretçilerin konforunu ve sorunsuz şekilde yaşamlarını/çalışmalarını sürdürebilmelerini, olabilecek en verimli ve doğru şekilde sağlamak” olarak özetlenebilir. Bunu başarabilmemiz için de birtakım şartları yerine getirmiş olmamız gerekiyor. Mesela ülkemizde pek çok sorunu ortadan kaldırabilecek bir adımı atmamız; disiplinler arası birlikteliği, proje henüz masadayken sağlamamız gerekiyor. Aksi halde yapım aşamasında ya da daha kötüsü binada hayat başladıktan sonra bazı revizyonlar gerekiyor ki bu hem daha fazla maliyet hem daha çok zaman ve iş kaybı anlamına geliyor. Proje aşamasında masada olması gereken ekiplerden biri mutlaka binayı işletecek/yönetecek ekiptir. Çünkü mimarın ya da mühendisin öngöremeyeceği, fakat bina yöneticilerinin/işletmecilerinin tecrübeyle öğrendikleri basit gereklilikler, binayı ciddi tadilat yüklerinden kurtarabilir.

Ülkemizde binalar için enerji kimlik belgesi uygulaması başladı ancak henüz bu konuda yeterli ilerleme kaydedilemedi. Yurtdışında olduğu gibi Türkiye’de de vergilendirmede farklılıklar, kira ve satış bedellerindeki farklılıklar gibi birtakım özendirici unsurlarla binaların daha verimli inşa edilmeleri sağlanabilir. Türkiye pazarı, yeniklere açık bir pazar. Mesela ev hanımları için düzenlenen kampanyalar ve bilinçlendirme çalışmaları neticesinde artık neredeyse hiçbir ev hanımı evine verimsiz bir cihaz almıyor. Çamaşır-bulaşık makinelerinin enerji sınıfını soruyor, verimli olmasına çok özen gösteriyor. Aynı değişim, binaların enerji sınıfları için de yaşanacaktır önümüzdeki dönemde.

Türkiye’de de dünyada da rekabet koşulları her geçen gün daha da zorlaşıyor. Ürünler kalite, verim ve fiyat olarak birbirleri ile kıran kırana bir yarış halinde. Bir tarafta hep daha iyisini hedefleyip sürekli yatırımlar yapan bir marka var, diğer tarafa “aynısından bizde de var” diyen bir marka. İşin zorluğu burada başlıyor işte. Yatırımcı tarafı, doğal olarak, işi mümkün olduğunca az para harcayarak bitirmek istiyor. Çünkü büyük çaplı bir yatırımın maliyeti de gerçekten çok yüksek. Ufak kalemleri bir araya getirdiğinizde ortaya ciddi maliyetler çıkabiliyor. Bu noktada yatırımcıya hak vermek gerek. Fakat, mühendislik tarafına geçtiğimizde, bazı cihazların olması şarttır ve istenen koşulu sağlayabilecek cihazın fiyatı, yatırımcının kulağına pek hoş gelmeyebilir. Bu noktada “bizde de var” diyen tarafa değil de “gerekli olan bu cihazdır çünkü…” diyebilen tarafa yatırımcının kulak vermesini sağlamak lazım. Yatırımcı eğer mühendislik ile ilintili bir geçmişe sahipse, izah ettiğinizde çok kolay ikna olacaktır. Ama böyle bir geçmişi yoksa, burada iletişimi sağlayacak, işini hakkıyla yapan danışmanların olması işleri kolaylaştıracaktır. Ben, yatırımcının hangi profilde olursa olsun, nedenleri doğru anlattığınızda, yani iletişimi başarılı bir şekilde kurduğunuzda, harcaması gereken paradan kaçacağına inanmıyorum. Neticede bir binayı yapmak/yaptırmak, daha sonra orada yaşayacak insanların sorumluluğu anlamına da geliyor. Yatırımcıya doğru ifadelerle gerekliliklerinizi izah ettiğinizde anlayacaktır.

 

- 35.000 m² 5 katlı alışveriş merkezi alanı

- 25.000 m² kiralama alanı

- 100’ün üzerinde mağaza

- Her biri 48 metrelik, Avrupa’nın en yüksek ikiz atriumları

- Amerika standartlarında planlanmış geniş rampalara sahip 1000 araçlık otopark

- 126 bin m²’lik alana yayılan komplekste 100 residence

- Her biri 625 m²’lik 16 ofis katı

- Her kulede 8 asansör

- 1500 kişiye doğrudan istihdam

- Toplam inşaat alanı 127.000 m²

- Ticari alanlar & ofisler 50.000 m²