İşletmeciler konuşuyor-2: Alışveriş merkezi işletmeciliğinde temel sorunlar
TUNCAY ÇAĞLAYAN: En önemli sorunlardan bir tanesi revizyon projelerinin eksik oluşudur. Yaşadığımız sıkıntıların nedeni mimari ve teknik revizyon projelerinin hazırlanmamasıdır. Birçok revizyon projesinin hazırlanması gerekiyor. Örneğin, aşağıya inip bir boru ve vana ararsanız projeden farklı yerlerde olduklarını görürsünüz. Bunun nedeni de ana projede işlenmemeleri ve revizyon projelerinin yapılmayışı. İkinci bir sorun, mevsim dönüşümleri ile ilgilidir. Örneğin, Mart ve Nisan aylarında sistem soğutma moduna geçmeden, havanın aniden ve geçici olarak ısınması ihtimali vardır. Eğer iki borulu sistem kullanılıyorsa, bu ani ısınmada, soğutmaya geçmek zor olmaktadır. Çünkü; birçok vananın açılıp kapanması gerekir. İki gün sonra havalar yeniden ısındığında işlemler tekrarlanmaktadır.
TERMODİNAMİK: Çözüm nedir?
TUNCAY ÇAĞLAYAN: Çözüm dört borulu sistem kullanmaktır. Dört borulu sistemde, ısıtma ve soğutma aynı anda devreye alınır
Bu da işletme için çok önemli bir avantajdır. Bazı otellerde iki bazılarında dört borulu sistem vardır.
TERMODİNAMİK: Bina faktörü nasıl bir rol oynamakta?
TUNCAY ÇAĞLAYAN: Binaların eksiksiz yapılması çok önemlidir. Bazen, binanın belirli bir tarihe kadar yetiştirilmesi gerekebiliyor. Yatırımcı, müteahhidi sıkıştırıyor. Bu nedenle, yalıtımı eksik yapılmış, su hazırlama tesisleri olmayan binalar işletmeye açılabiliyor. Kondensere verilen su, daha ilk dönemde, yumuşatılmamış olduğu için, boruları tıkıyor. Türkiye'deki otellerde, Türkçeye bakım-önlem şeklinde çevirebileceğimiz bir prevented maintenance programı uygulanmamakta. Dolayısıyla, üç yıl içinde bina tesisatı harab oluyor. Bu mali bir külfet demektir. Ayrıca çatı problemi ile çok sık karşılaşılır. Çatı için A.B.D.'de on, Türkiye'de beş yıl için garanti almaya çalışırız. Düz çatılarda yalıtım iyi yapılmazsa daha birinci yılda tavan akmaya başlar ve duvarlarla beraber tüm taş yünü malzeme harab olur.
Türkiye'de bir enerji tasarrufu programı da yoktur. Sistem bozulduğunda, cihaza müdahale edilir. Fakat; sistemin bozulmaması için bir bakım-önlem mekanizması gelişmemiştir.
TERMODİNAMİK: Tasarımdan gelen hatalar da var mı?
TUNCAY ÇAĞLAYAN: Dizayn hataları çok önemli tabii. A.B.D.'de dizayn projesini bir firma hazırlar. Örneğin Mariot Otelleri'nde bir ANC departmanı vardır. Dizayn projeleri bu departmana, yani Mimari Departman'a gider. Mimari departman projeyi otelcilik açısından inceler. Bu inceleme sonucunda, proje onaylanırsa, inşaatçılara gönderilir. Gerekirse, dizayn projesinde bu ANC departmanının istediği değişiklikler yapılır. Yani revizyon projesi oluşturulur. Tekrar ANC departmanına gider ve son onaydan sonra inşaatçılara gönderilir.
TERMODİNAMİK: Ülkemizde nasıl oluyor?
TUNCAY ÇAĞLAYAN: Türki ye'de rekabet tam anlamıyla gelişmediği için tüm bu süreçler tek merci tarafından yürütülmekte. Bu mercinin kontrolü, inşaata başlanması için yeterli oluyor. Daha önce benzer bir projenin uygulanıp uygulanmadığına bakılmaksızın, inşaat bitiriliyor. Sonuç öyle oluyor ki, örneğin bir alışveriş merkezi yapılmışsa yürüyen merdiveni unutulabiliyor.
îşin fizibilite aşamasından tesisin açılışına kadar, gerekli koşullara önem verilmiyor. Örneğin, bir alışveriş merkezi yapılacaksa, yer, ulaşım kanalları, park olanaklarından başlayarak "marketing-rese-arch" çalışmaları yeterince yapılmıyor. Yurtdışında, marketing aşamasında, önce marketing danışmanları konumu onaylarlar. Daha sonra, fizibilite aşamasında tesisi kullanacak hedef kitle, hacim, ulaşım olanakları düşünülür. Biz de ise alışveriş merkezleri şehrin göbeğinde. Fatih'te oturan bir kişinin Akmerkez'e alışverişe gittiğini düşünün. Ama, konum, marketing aşamasında düşünülseydi, belki de Silivri seçilirdi.
Fizibiliteden sonra, proje firması çalışmalarına başlar. İnşaat aşamasına kadar, birçok revizyon yapılabilir. Binanın kullanım ihtiyaçlarını karşılayabileceğinden emin olunduktan sonra, malzeme alımına başlanır.
TERMODİNAMİK: Zamanlama nasıl?
TUNCAY ÇAĞLAYAN: ZaMın-lama yapılıyor. Fakat; saptanan tarih ile projenin bitim tarihi çoğu kez farklı olabiliyor. Tesisat projelerinin onaylanması sürecinde, A.B.D.'de işletmeci mühendisin de görüşü alınır. İşletmeci, kullanım güçlüğü riski gördüğünde ikaz eder.
TERMODİNAMİK: Teknik müdürün fonksiyonu yurtdışında ve Türkiye'de farklılık gösteriyor mu?
TUNCAY ÇAĞLAYAN: Batıda, teknik müdürler, görevlerine bina hizmete açılırken, başlamazlar. İnşaat tamamlanmadan başlarlar. Açılışa kadar, tesisatı, binayı tanır, projeyi incelerler. Türkiye'd^fcse otel bitiyor; beş ay sonra teknik müdür bulunuyor. Teknik müdürün binayı tanıması özelliklerini öğrenmesi de birkaç ay zaman alıyor. Bir yer açarken bir açılış planı izlenmelidir. Her şeyden önce, devreye alma aşamasında, yeterli sayıda, deneyimli teknik elemanın olması gereklidir. Biz de, ilk yıl teknik müdür bir yandan tesisi tanırken, diğer yandan bir yandan da yapı problemleri ile uğraşıyor.
TERMODİNAMİK: O halde teknik işletmeciliğin en önemli çalışma periyodu bir yıldır diyebilir miyiz?
TUNCAY ÇAĞLAYAN: Bir anlamda evet. Her şey ilk bir yıl içinde garanti kapsamında olduğu için, birçok eksiğin bu zaman zarfında saptanıp giderilmesi gerekir. Gereken işletme programı bu dönemde yapılır ve düzenli işleyişe gidilirse, izleyen beş yıl içerisinde ciddi bir değişiklik yapılmasına gerek kalmaz. Beş yıl sonra bazı sistemler ve elemanlar değişecektir. Bu değişikliğe ilişkin planlamanın da önceden yapılması gerekir. İşletme bütçesinin yapılması da önemli bir husustur. Teknik servisin sene başında yaptığı bir bütçe r. İşletmeci teknik müdürün te>.ıiibelerine göre, "historical bud-get", yani geçmiş harcamaların temel alınarak yapıldığı bir bütçe ya da "zero base budget", yani sıfır başlangıç noktalı bütçe yapılır. Bu ikinci türde karşılaştırma yapılacak bir öncül yoktur. Ne türden yapılırsa yapılsın, bu bütçede elektrik, ısınma, su gibi enerji masraflarının yanı sıra, personel, bakım gibi diğer masraflar da yer alır. Ayrıca, malzemeye de para ayrılır. Amaç bütçeyi iyi kullanmak, hiç bir aksaklığa yol açmamak ve belirli bir miktarı tasarruf edebilmektedir. Aslında biz "spending depart-ment", yani para harcayan departmanız. Fakat; yıl sonunda biraz ta-; f edebilirsek, bir anlamda para getiren departman da olabiliriz.
TERMODİNAMİK: Ülkemizde mimari projeleri nasıl değerlendiriyorsunuz?
SİNAN KURTBAY: Ben mimari eğitimimi yurtdışında gördüm. Mimari eğitimde, ülkemiz ile diğer ülkeler arasında ciddi farklılıklar vardır. Örneğin, biz de sanatsallık kaygısı fazla. Batıda ise, dış görünüm, görsel ayrıntılar yerine, fonksiyonlar ve teknoloji ön plandadır. Mimarlık fakültelerinde, ikinci sınıftan itibaren, fonksiyonel parametreler üzerinde durulur. Örneğin, yangın merdivenleri, elektrik donanımı vesaire. Türkiye'de de bu açıdan olumlu örnekler var. Fakat; bir çoğunda bir yabancı parmağı mutlaka vardır.
TERMODİNAMİK: Yurtdışındaki uygulamalarda enerji tasarrufu konusunda ne gibi farklılıklar var?
TUNCAY ÇAĞLAYAN: A.B.D.'de "thermal ice storage" dediğimiz bir yöntem kullanılır. Bu yöntemle, soğuk suyun bazen geceleri eldesi söz konusu. Böylece, enerji maliyeti düşük olabiliyor. Türkiye'de storage, yani depolama, ısıtmada yapılıyor. Fakat; soğutmada bu yöntem bilinmiyor. Biz Shearaton Oteli'nde güneş enerjisi ile depolama yapıyorduk. "Storage", yani depolama, sistemleri ile gözle görülür bir düzeyde enerji tasarrufu yapılabilir. Enerji sarfiyatı otellerde de alışveriş merkezlerinde de ciddi bir problemdir. Biz Sheraton'da kuyu suyu kullanıyorduk. Şehir şebeke suyunu kullanırsanız iflasa gidersiniz. Ancak; kuyu suyunun da yumuşatma, arındırma gibi ek maliyetleri vardır. Oteller arasında en büyük arıtım tesisi, sanırım Sheraton'daydı. Genleşme tanklarının membranları ayda bir kere parçalanırdı. Bu parça Türkiye'de üretilmiyor. Almanya'dan gelecek. Acil çözüm gerektiğinde membranı lastikçilere gönderiyorsunuz. Yedek parça problemleri yaşanıyor. Sheraton'da bütün odalarda "emer-gency power" bulunmaktaydı. Elektriklerin kesildiği anda her türlü elektrikli gerecin kullanılması mümkündü. Antalya'da çok sık ve çok kısa süreli elektrik kesilmeleri oluyordu. Tüm sistemlerimiz otomatik kontrollü olduğu için çok kısa süreli elektrik kesilmelerinde senkronizasyon sistemi çöküyordu. İki de bir de, kontrol odasına gidip sistemleri otomatik kontrolden çıkararak manual konuma getirmek gerekiyordu. Elektrik geldiğinde ise, 380 yerine 360 voltla geliyordu. Bu yüzden hiçbir şey çalışmıyordu. O halde elektrik gelse de,
jeneratörü bir süre daha çalıştırmak gerekiyordu.
TERMODİNAMİK: Eklemek isteğiniz pratik önerileriniz veya uyarılarınız var mı?
TUNCAY ÇAĞLAYAN: Etiketleme sistemi çok önemli bir kullanım kolaylığı sağlar. Tüm vanaları numaralandırılıp etiketliyorsunuz. Bu numaralandırmayı projeye işliyorsunuz. Boruları tanımlıyorsunuz. Aksi halde, en ufak bir müdahalede doğru müdahale noktasını bulamadığınız için daha ciddi problemlere yol açabilirsiniz. Bir diğer önem verilmesi gereken nokta; Personelin sorunlara karşı eğitilmesidir. Örneğin; bir gün Rusya'da yangın alarmı uygulaması yapıyoruz. Alarm kolu çekildi ve Türkçe ve İngilizce olarak "odalarınızdan çekilin" anonsu yapıldı. Otelde kalanların bir çoğu Rus'tu. Rusça anons unutulmuştu. Alarm gerçek olsaydı, sonucu düşünün! Bu sebeple, ayrıntılar çok iyi öngörülmeli ve personel çok iyi eğitilmeli. Bu eğitim, özellikle hizmet binaları için çok önemlidir.
TERMODİNAMİK: Akmerkez'in genel tesasit yapısı ve enerji giderleri konusunda bilgi verir misiniz?
ZEYNEP AKDİLLİ: 14.8 MW civarında. Bunun yaklaşık 7.7 MW'ı, bizim "direkt genel hacim" dediğimiz alanların aydınlatılması, iklimlendirilmesi, her türlü su tesisatının, pompaların, bütün mekanik elektrikli sistemlerin, asansörlerin, yürüyen merdivenlerin çalıştırılmasına harcanmaktadır. Akmerkez'de tam 241 tane mağaza var. Mağazanın içine girdiğiniz andan itibaren, bütün aydınlatması, elektriği kendi panosundadır. Fakat; iklim-lendirme santrali için harcanan güç bu 7.7 MW'ın içindedir. Dolayısıyla ben bütün hacimlerin iklim-lendirilmesi, soğutulması, ısıtılması için; su soğutma işlemi, dolaşım alanlarının ve garajın aydınlatılması, yürüyen merdivenlerin ve asansörün çalıştırılması için 7.7 MW güç harcıyorum. Tabii, bu maksimum güçtür. Yazın 5 MW civarında bir pik oluşturmaktadır. Tüm bu sistemleri mekanik ve elektronik olarak ayıralım. Mekanik sistemlerden soğutma sistemini ele alalım. Biz hem su soğutmalı, hem de hava soğutmalı gruplar kullanıyoruz. Hava soğutmalı gruplarda, hem pistonlu, hem de vidalı sistemleri kullanıyoruz. Su soğutmalılarda da hem vidalı, hem de santrifüj gruplar var. Bu seçimleri yapmak için, ilk yatırım ve işletme maliyetlerini karşılaştırıyoruz. Bildiğiniz gibi, su soğutmalı santrifüj gruplar daha çok, büyük kapasiteler için uygundur. Biz, Ak-merkez'de üç kademeli santrifüj grupları kullanıyoruz. Bu grupların COP değerleri çok yüksektir. İki tane 418 ton kapasitede çalışan grubumuz, bir tane de 9 kilovathk su soğutmalı grubumuz var. Bunların yazın en sıcak günlerinde, Temmuz-Ağustos aylarında, harcadığı ortalama günlük su miktarı
85-90 m3 civarındadır. Burada suyun m3'ü 2.9 dolar civarında olduğunu belirtmekte fayda vardır. Hava soğutmalı grubun COP değeri daha düşük olmasına karşın su maliyeti olmadığı için daha avantajlıdır.
TERMODİNAMİK: Hava soğutmalı gruplarda vidalı ve pistonlu arasındaki seçimi nasıl yapıyorsunuz?
ZEYNEP AKDİLLİ: Vidalı olanların kesinlikle daha iyi olduğunu söyleyebilirim. Pistonlu grupların işletmeleri sırasında sık sık problemle karşılaşılabilmektedir; buna karşın ilk yatırım maliyetleri daha düşüktür. Fakat; vidalı grupların işletmelerinde ise o kadar sık problemle karşılaşılmamaktadır.
TERMODİNAMİK: Klima santralleriniz hakkında bilgi verebilir misiniz?
ZEYNEP AKDİLLİ: Klima santrallerimiz, yerli üretim konvansiyo-nel hava santralleri ve VAV uygulaması olarak iki türlüdür. Ofislerimizin, kazanlar dışında, tüm santralleri çatıdadır. Bunlar düşük hızlı, primer, yerli santrallerdir. VAV uygulamasını ise çarşı kısmı için kullanıyoruz. Burada, yüksek hızlı, yüksek basınçlı santraller söz konusudur. Fakat; bazı imalat hataları ile karşılaştık. Santral çıkışındaki basınç kademeleri 2800-3200 Pa arasındadır. Oralarda bulunan dirseklerde yönlendirici kullanmıştık. Bu yönlendirici kanallar galvaniz saçtan yapılmıştır ve sac kalınlığı 1.2 mm'dir. Flanşlar da sızdırmazdır. Fakat; buna rağmen, ikisinde de, perçinlenmiş kanatlar koptu. Kopar kopmaz da fanın içine düştü ve fan parçalandı. Bu olay iki kez oldu. Yapımcı firmaya durumu bildirdik. Belki, ^^ hızlı santraller daha önce kullann-mamıştı ya da dirseklere yönlendirici konmamıştı. Bundan sonraki imalatlarda parçalar için çok daha mukavemetli birleştirme- yöntemlerinin kullanılması gerekecek. Örneğin; beş adet perçin kullanılmışsa, on beş adet kullanılacak. Damper kollarına bağlanan motorlar da zayıf konstrüksüyon nedeniyle kopu-yorlardı. Firma ile bu konuyu da konuştuk. Kolların daha robust olmasını istedik. Özetle, firmayı bazı konularda yönlendirdik.
TERMODİNAMİK: Nemlendirme ve filtreleme işlemlerini nasıl ger-çekleştiriyorsunuz?
ZEYNEP AKDİLLİ: Çarşıda dükkan içine hizmet eden santrallerimizde nemlendirme ünitesi yok. Çıkan gizli ısı miktarlarından, nemlendirmeye ihtiyaç duyulmayacağı anlaşıldı. Ama mol santralleri ve tümer hava santralleri var. Çarşı için devreye çoğu kez, mol santralleri girmiyor. Ama ofislerde buharlı tip elektrodlu nemlendiriciler var. Nem oranı % 65'lerin üzerine çıkmıyor. % 40'ın altına da inmiyor. Bina otomasyonunun software'i kazan dairesinde. Burada da bulunduğumuz binadaki gözlem ünitesinden de, bütün klima santrallerinin set değerlerini, mevcut değerler tablosunu görebiliyorsunuz. Problem varsa, aşağıdan da değiştirebiliy oruz. Çarşıda iki kademeli filtreler var. EU 4 kalitesinde ön filtreler ve EU 5, EU 7 kalitesinde torba filtreler. Dolayısıyla filtrasyonu iki kademeli yapıyoruz. Ofis içinde de bir düz, bir de torba filtreler var. Filtreler periyodik olarak değiştiriliyor. Taze havayı bir Nispetiye Cad. tarafından, ön cepheden, bir Vakko tarafından bir de Ulus tarafından alıyoruz. İlk açıldığımızda filtreler yılda dört kez değiştirilmişti.
MODİNAMİK: Kaç tane klima santraliniz var?
ZEYNEP AKDİLLİ: Otuzun üzerinde. Bunlardan 14'ü düşük basınçlı, düşük hızlı. Genelde bütün santrallerimizde -bir iki tanesi dışında- kanatları geriye eğimli fanlar kullanmaktayız. Bu tür fanların verimlerinin yüksek olduğunu saptadık.
TERMODİNAMİK: Bu saptamayı nasıl yapıyorsunuz?
ZEYNEP AKDİLLİ: Fanların kanatçıkları üzerinde "inlet guide vent"lerle (giriş kılavuz kanatçıkla-rıyla) kontrol yapıyorduk. Bu kontrolleri, fanların çıkış basıncına { yaptık. Bir çıkışa, bir de, en uzaktaki hattan biraz daha yakın bir mesafeye bir basınç sensörü yerleştiriyoruz. Çünkü; 50 adet VAV ünitesi varsa, ellisi birden aynı anda kapalı veya açık konumda değil, Dolayısıyla, bir basınç farkı mutlaka vardır. Bu farklılıkları karşılaştırarak, girişteki kılavuzlarla açma veya kısma yapılıyor. Girişte kılavuz kontrolü çok önemlidir. Çünkü; ara mevsimlerde % 100 dış hava alarak, soğutma grubunu ya da kazanı devreye sokmadan, enerji tasarrufu sağlayabilirsiniz.
Fakat; burada da bazı yanılgılarımız oldu. Şöyle ki; İstanbul'da dış ortam sıcaklığı 7 °C'in üzerinde kaldığı sürece, çarşının iç zonunda ve orta katlarda soğutma yapıyoruz. Çünkü; ortamı 23 °C'da tutabilmek için 14 °C'da hava üfle-mek gerekmektedir. VAV sistemine devamlı olarak 14-15 °C hava gelmektedir. Bazı VAV'larda ısıtıcı coil bulunmaktadır. Isıtıcı coil hiç çalışmasa bile, en fazla 14 °C'da hava göndermek zorundayız, ki iç ortam 23 °C'da tutulabilsin. Bu durumu şu şekilde izah edebiliriz; dış hava, örneğin 9 °C sıcaklıkta ise, sıfır kodundan 9 "C'de alınan hava, -9.26 kodundaki kazan dairesine ininceye kadar, yalıtım ne kadar iyi olsa da, 1-1.5 °C ısınıyor. Daha sonra 37 kW, 22 kW gücündeki büyük motorların üzerinden geçerken 3 °C ısınıyor. Böylece sıcaklığı 13-14 °C'a ulaşıyor. Dolayısıyla, 8-9 °C'ın altına düştüğünde dış havadan yararlanabiliyorum. Bu sıcaklığın üzerinde soğutmayı açmak gerekiyor. Bütün bunlar tecrübelerle kazanılan bilgiler. Biz zannediyorduk ki dış hava 11-12 °C iken soğutma grubunu devreye almak gerekmeyecektir. Yapılan hesaplar çarşı genelinde % 40 birim taze hava vermemiz gerektiğini göstermiştir. Bunu yapıyoruz. Hiç iç hava ile çalışan santralimiz yok. Ofislerde ise % 100 primer hava var. Çarşı genelinde, % 40'in üzerine çıktığınızda, kazam ya da soğutma grubunun devreye almayacaksak bu çok iyi bir durumdur. Fakat, bu, ancak, dış hava sıcaklığı 7 °C'ın altına düştüğünde mümkün olabiliyor. Bizim yıllık elektrik enerjisi harcamamız, 7.5 MW gücündeki sistemler için 19 milyon kV saat civarında, ki bu da 1.4 milyon dolar demektir. Yani, işletme bütçemizin % 25'i. Bu nedenle elektrik enerjisi sarfiyatı teknik işletmecilikteki gider kalemleri arasında birinci sırada gelir. Ardından personel ücretleri, temizlik ve güvenlik, ba-sım-onarım, su, promosyon harcamaları, bizim işletmeci olarak ödediğimiz, çöp, çevre, temizlik vergileri gelir. Yıllık bütçemizi bu verilere göre hazırlarız.
TERMODİNAMİK: Giderleri ofisler ve mağazalar arasında nasıl bölüyorsunuz?
ZEYNEP AKDİLLİ: Doğalgaz giderleri için, herkesin bağımsız numarasını kullanıyoruz. Burada yuvarlak binalar ofis, üçgen olan apart, alçak blok çarşıdır. Diğer bölümlerinden bağımsız olarak bir ofis binasının 2/3 yedekli iki kazanı vardır. Ofisin, apartın ve çarşının kazanları ayrıdır. Ayrı doğalgaz sayaçları olduğu için ölçüm yapmak kolaydır.
Fakat; su giderleri konusunda problemler var. Burada 600 bağımsız bölüm var. Her biri için ayrı bir sayaç olması düşünülemez. Bizim bir ana giriş sayacımız var. Bu sayaç üzerinden suyu depoya alıyoruz. Buradan herkesin kendi hidroforuna gidiyor. Hidrofor çıkışlarına sayaç koyduk. Yerli sayaçlar çok sık arızalandığı için, ben bir ara, sayaçların yurtdışından getirilmesini istemiştim. Üst zon-lardaki 110 m SS mertebesindeki basınçtan dolayı çok sık arızalanıyorlar.
Ofisler aşağı yukarı eş harcamah olduğundan her bina faturası 14 kata bölünüyor. Fakat; yine de sorun çıkmaması için kat girişlerine sayaç konması gerekirdi. Bir de İSKİ'nin suyu her zaman yeterli olmuyor. Yazın tankerle su almak zorunda kalıyoruz. Bu suyu içme suyu kalitesinde galvanizli tankerle alıyoruz. Depoya içme suyu boşaltıyoruz. Bu suyu tuvaletler de kullanıyoruz. Yani parasal kaybımız çok fazla. Tuvaletlere giden su sanayi suyu olabilir. Tuvalet suyu ayrı depodan verilip, yurtdışında olduğu gibi lavabolara "içilmez" ibaresi koysak bu kayıp azalır. Şu anda aldığımız suyun m"ü 300-400 bin lira. Ayrıca alınan her tankerden ayrı ayrı numuneler alınıp Marmara Üniversitesi'ne gönderiliyor. Bunun maliyeti de örneğin 10 numune için 60-70 milyon lira. İnsan sağlığı söz konusu olduğundan riske girmek istemiyoruz. Fakat tuvaletlerde harcanacak su için bu gereksiz bir maliyettir.
TERMODİNAMİK: Hidroforlarınız nasıl?
ZEYNEP AKDİLLİ: Hidroforlarımızdan memnunuz. Frekans kontrollü ve üç pompalılar. Akmer-kez'in alçak bloğunun 50 m3 60 m SS kapasitesinde bir çarşı hidroforu var. Ayrıca, 15 m3/saat kapasitesinde ikişer hidrofor da ofis kuleleri için bulunmaktadır. Bunların bir tanesi 90, diğeri 105 mSS. Apartta'da 50 m"e 60 mSS bir tane transfer hidroforu var. Apartın teras katına bir oda yaptık. Mekanik katına ayrıca 20 tonluk bir depo yerleştirdik. Oradan itibaren, her ikisi de 24 m' olan, biri 105 diğeri 110 mSS iki hidrofor koyduk. Bunların hepsi de, frekans kontrollü ve üç pompalıdır. Tan-dem tipi bir su yumuşatma cihazımız da var. Bu cihaz eski tip, tuzlu bir cihazdır. Bütün su soğutma kulelerine yumuşatılmış su veriyoruz. Ayrıca bütün kapalı devrelerin suyunu da şartlandırıyoruz. Bizim soğutma kulelerimiz de kapalı devrelidir. Bir firma ile anlaştık. Firma seçiminde de çok zorlandık. Çünkü; bizim bütün aksamımız top tip galvaniz denilen bir türdendir. Zamanla, kireç galvanizi bozacaktır. Bu nedenle suyun kalitesi çok önemlidir. Ayrıca; içine konan kimyasal maddenin de malzemeyi bozmaması gerekir. Merkezin açılışından iki ay sonra bile kireçlenme başlamıştı. Bu da bizi çok endişelendirmişti .
TERMODİNAMİK: Yangın ve fiziksel güvenlik nasıl sağlanmakta?
ZEYNEP AKDİLLİ: Zayıf akım sistemleri, bina otomasyonu, yangın ihbarı ve algılama sistemleri çok önemli. Biz burada, kamera sistemli bir yangın ihbarı yapmıştık. Bütün kapalı hacimlerde sprinkler bulunmaktadır. Ayrıca, garaj dışında, tüm hacimlerde de-dektörler de vardır. İşletme gereği bazı zayıf akımlı güvenlik sistemleri de kullanılmaya başladı. Örneğin; turnikeli sistemler. Bu ihtiyaçlar, işletmenin üçüncü yılında ortaya çıktı. Makro'dan alışveriş yaptıktan sonra asansörlerle garaja inilmektedir. Bu asansörler servis ve yangından kaçış amaçlı olduğu için iki taraflı kapaklardır. Diğer taraftan çarşıya kaçak girişi önlemek için şifreli kartlı kapı uygulaması yaptık. Bütün bunlar proje aşamasında öngörülmüş değildir. Zamanla ülke ve işletme koşullan gereği ortaya çıkmıştır. Fiziksel güvenliğin elektronik güvenlikle desteklenmesi şarttır. Elektronik güvenlik de zayıf akıma dayanır. Yangın konusuna gelince... Bina altıncı katından itibaren aşağıya doğru alt zon olarak değerlendiriliyor. Üst zonda 500 gpm, 170 mSS iki pompa sistemi bulunmaktadır. Tabii pompalar % 100 yedeklidir; elektrik ve dizelle çalışan, bir jokey pompası da bulunmaktadır. Yani her sistem için üç ayrı pompa var. Şu anda merkezde yaklaşık 4.4 MW'lık yedek enerjimiz mevcuttur. İki tane 1000 kW, iki tane 500 kW, bir tane de 1400 kW jeneratörümüz var. Ayrıca; 2000 kVV'da ilave düşünüyoruz. Teklifleri değerlendirme aşamasındayız. Pazartesi-Perşembe, haftada iki gün hem jeneratörleri, hem de yangın pompası sistemini deniyoruz. 10'ar dakika çalıştırıyoruz. Bypass-ları da açıyoruz, ki her hangi bir durumda sistemler devrede olsun. Bugüne kadar dört beş defa sprinkler patladı. Bunların iki tanesi, gerçekten sıcaklığın yükselmesi nedeniyle. Bir tanesi de fast-food restoranlarından birinde bizden gizli ispirto ocağı kullanılması nedeniyle oldu. Biz gazlı ocak kullanılmasına izin vermiyoruz. Yalnıca elektrik aksamı kullanılabilir. İs^fc to ocağı parlıyor ve anında sprinkler patlıyor. Tabii, bu sayede sprinkler de test edilmiş oldu. İkinci olay da şöyle gelişti: Çarşı içindeki emişe birisi bir çikolata deposu yapıyor ve bir seri fan bağlıyor. Koyduğu fan bakımsız kaldığı için, zaman içinde motor yanıyor. Etrafındaki plastik parçalar da yanıyor. Sıcaklık 78 °C'a çıktığında, sprinkler patladı. Diğer olaylar da, garajda yüksekliğe dikkat etmeyen minibüslerin çarpması nedeniyle gelişti. Bu arada, güvenlik için, yangın tatbikatları, insanlı boşaltma tatbikatlarını ihmal etmiyoruz.
TERMODİNAMİK: Akmerk^ı yalıtım durumu nasıl?
ZEYNEP AKDİLLİ: İnşaat konusunda ne kadar önemli olduğunu söylerlerdi. Fakat; yalıtımın önemini işletmeci olunca anladık. Fast foodlarda mutfak içi tesisatını biz yapmadık. Yalnızca, bir çatı tipi aspiratör bağlantısı için delik bıraktık. Bu delikleri bırakırken kendi yalıtımımızı yaptık. Ama buraya taşınan 25 kadar mağaza, fazladan fan ve aspiratörlere ihtiyaç duydular ve yeni delikler açtılar. Biz yalıtımcımızı göndermek istedik, dinlemediler. Tabii, tavanlar akmaya başladı. İlk 1-1.5 yıl fast foodlarda akıntı problemi yaşandı.
TERMODİNAMİK: Açılır kanatlar problem yaratıyor mu?
ZEYNEP AKDİLLİ: İstanbul'da
bu kadar yüksek bir binada ilk defa yapılmıştı açılır kanat. Balkonlar, pencereler gibi açılır kanatlar çok fazla. Bunların imalatından memnun değiliz. Hepsi su aldılar. İstanbul'da çok tozlu bir ortam olduğu için çerçevelerin etrafındaki lastiklerin tahliye delikleri tıkandı.
TERMODİNAMİK: malzemeleri nasıl?
ZEYNEP AKDILLI: Mimari olarak, döşeme için bazı granitler seçilmiş. Sanıyorum, temizlikten sorumlu kişiler, yanlış kimyasallar kullandıkları için, özellikle yürüyen merdivenlerin önündekilerde matlaşmalar oldu. Bu matlaşmaları gideremiyoruz. Üzerlerinden ince bir tabaka partikül almak gerekir. Fakat; böylesine, sürekli işleyen bir yerde mümkün değil tabii. Malzeme seçimine dikkat edilmeli. Çünkü; bina kullanılmaya başladıktan sonra, sanat eserinden çok yaşayan bir yer oluyor. Yaşayan mekanda da temizlik gerekiyor. Skylightlar var örneğin. Boyaları yenilemek, neonları değiştirmek gerekiyor. Nasıl ulaşacağız? Yurtdışından öğrendiğimiz kadarıyla, yükselen makas sistemleri var. Fakat; bizim buradaki maksimum yükümüz 400-500 kg/m2. Daha büyük sistemleri kullanamayız.
TERMODİNAMİK: Başka çözüm yok mu?
ZEYNEP AKDİLLİ: 30 m yükselen cihazlar var. Ama onlar toprağa basacak şekilde tasarlanmış.Biz ise binanın içerisine nereden sokacağız? Kapılar ve giriş açıklıkları belli. Bunlar düşünülmemiş. Bir mimar, bir yeri tasarlarken, o yer yaşamaya başladıktan sonra çıkacak problemleri gözönüne almalı. Nasıl temizleneceğini, nasıl tamir edileceğini, bazı parçaların nasıl değişeceğini düşünüp, hesaba katmalı. Örneğin, dışarıya bir logo koymuşlar. Ama bu logo yerleştirilirken inşaat iskelesi varmış. Şimdi oraya nasıl ulaşacaksınız? Salladığınızda, üzerindeki insanın düşmeyeceği iskelenin boyu maksimum 21 m.'dir. Logo ise 26 m. yükseklikte. 5m. yüzünden oraya ulaşamıyoruz. Proje safhasında, yaşayan örnekler incelenerek, bunlara dikkat edilmeliydi.
TERMODİNAMİK: Teşekkür ederiz.
