İşletmeciler konuşuyor-1: Otel teknik işletmeciliğinde temel sorunlar
TERMODİNAMİK: Öncelikle sizi tanıyarak başlayabilir miyiz?
ASKAR ÖREN: İ.T.Ü. Makina Fakültesi mezunuyum. Eski Mö-venpick, şimdiki Princess Otel'in inşasında çalıştım. Otelin tamamlanmasına yakın bir zaman içinde Bahçeşehir Projesine geçtim. Bah-çeşehir projesinde 2-3 yıl çalıştım. Orada mekanik tesisat grup şefi görevinde iken ayrıldım. Bahçeşe-hir'de projelendirme sürecinde de, makina parkının idaresinde de görev almıştım. Emlak pazarlama proje yönetiminde yani idare bün-yesindeyim. Maliyet+kâr sistemli bir proje idi. 1400 konut yaptık, oradan ayrıldıktan sonra, Ceylan Inter Continental İstanbul Oteli'nin renovasyon projesinde görev aldım. Otelin açılmasından sonra burada teknik koordinatör yardımcısı olarak çalışmaktayım. Burada marangozhanesinden elektriğine, boyasından mekanik tesisatına çok geniş bir sorumluluk alanımız bulunmakta. Çünkü 5 yıldızlı bir otelde birçok teknik ekipman tipi bulunmakta, binlerce metrekare yapı unsuru-fayans, sıva vb. ve mobilya, kapı, kilit gibi fonksiyonların kusursuz devamlılığı gereken eleman bulunmakta. Kadromuzda sadece ampul değiştiren personelimiz var. Bu serviste bulunan 41 personelimizin 11'i mekanik, 9'u elektrik işlerine bakmakta, diğer arkadaşlarımız da inşaat, meran-gazluk, boya vb. alanlarında çalışmakta. 6 kişi de periyodik ağır bakım elemanıdır. Bu grubun her gün düzenli bakımını yaptıkları makinalar çamaşırhane ve mutfak makinalarıdır. Bir personelimiz de kaynakçı olarak çalışmaktadır.
TERMODİNAMİK: Ceylan Inter-Continental'in mekanik tesisatının ana unsurları ve öncelikli seçim kriterleri nelerdir?
ASKAR ÖREN: Binamızda 4 borulu bir iklimlendirme sistemi bulunmakta. Yani yılın her mevsimi, her ayında hem ısıtma, hem soğutma var. Isıtma için 1.200.000 Kcal. kapasitesine sahip 4 kazan bulunmakta. Her biri 1 milyon Kcal kapasitesindeki ehiller'lardan da 4 adet mevcut. Ayrıca hidrofor gruplarımız, sıcak su hazırlama bölümümüz, aktarma tabir ettiğimiz şebeke suyunun ıshalına yönelik filtreler ve arıtma ünitelerimiz var. Bu bölüm; önce bir savakla-ma sistemi, ardından kum filtreleri, reçine filtreleri ve bekletme tankları bulunuyor. Kullanılacak su, bu tankların üst seviyesinden çekiliyor. Alt seviyeleri yangın suyu olarak kullanılabilir. Sistemde eksilen suyun otomatik olarak tamamlanmasını sağlayan ayrıca bir sistem var. Yangın ihbar sistemine bağlı olarak yangın pompalarımız var. Binamızın yaklaşık % 10-12'si tesisat bölümlerimiz için kullanılmıştır. İki büyük tesisat katımız var. Bu katlar otelin üzerinde inşa edildiği net metrekare alanın tamamı büyüklüğündedir. Üç de penthouse katı, yatak odaları arasında 14 şaftımız vardır. Bir ana şaft, üç havalandırma şaftı ve bir de lobi katında havalandırmanın merkezi sayabileceğimiz klima santrallerinin bulunduğu salonumuz bulunmaktadır. Tüm sisteme, otomatik kontrolle kumanda edilebilmektedir.
Bu sistemde iki yollu motorlu vanalar ve damperler, mahalden dönen egzost havasının sıcaklığını ve kalitesini ölçerek dış hava, ısıtma vanası, soğutma vanası, geri dönüş havası ve dış hava kanalları üzerinde bulunan damperlere kumanda edilmektedir. Bir klima santralinde; soğutma bataryası, ısıtma bataryası üç damperi var. Bu damperlere, vanalara kumanda ederek havanın sıcaklığı ve kalitesini konfor koşullarına getiriyor. Bunu yaparken önce konforu sonra ekonomiyi dikkate alıyor. Program, bu temelde gerçekleştirilmiştir. Zira hiç kuşkusuz bu tarz yapılar için en önemli koşul konfor olmaktadır.
TERMODİNAMİK: Meslek yaşamınız boyunca karşılaştığınız tesisat problemlerinin ana çıkış noktası sizce nedir?
ASKAR ÖREN: Ben, tesisat alanında proje aşamasından işletmeciliğine kadar tüm kademelerinde görev yaptığım için tereddütsüzce söyleyebilirim ki; problemlerin çoğu şantiyeden kaynaklanmaktadır. İyi projelendirilmiş ve işçiliği iyi bir yapıda tesisat problemleri en aza indirilebilmekte. Ülkemizde tesisat ve elektriğe ne yazık ki yeterince önem verilmiyor. Bu, ileri görüşlülüğün eksikliğinden kaynaklanabileceği gibi, mimari projeyi gerçekleştirecek olan mimarlarımızın tesisat ve elektrik alanında gereken eğitimi edinmemiş oluşu da etmen olabilmektedir. Tesisat ve elektrikte kaliteden ne kadar kısıtlama yaparsanız o kadar problemi karşılamaya hazır olmanız gerekir. Örneğin mimar, ince bir menfez görünümünü yeğler, fan-coil o alana yerleşsin ister, en az meyille idare edilsin ister, işletmeci de gelir, tavanları söker, menfez genişliğini "olması gereken" hacme getirir.
Hiç kimse de "ama çirkin görünmekte" diyemez. Zira bizim işimiz doğrudan tabiat yasaları ile sınırlandırılmıştır. Bir binayı istediğiniz gibi dizayn edebilir, döşeyebilir, boyayabilirsiniz. Ama suya "yukarı ak" diyemezsiniz, veya ısınmış bir havaya "aşağı in" diyemezsiniz. Isınan havanın doğasın iik-selme vardır. Bizim yapabileceğimiz şeyleri, çevremizi belirleyen şey Termodinamiktir. Maalesef, bu yasalar mezuniyet sonrası unutmaya terk ediliyor.
Ben, çalışma hayatım içerisinde mimari ile tesisatın, elektriğin çatıştığı birçok toplantıda bulundum. Mimarlar için yegane kriter estetik olarak ortaya çıkarken, bazı mühendis arkadaşların mimari alanına karışma çabasını izledim. Tabii ki her meslek mensubu, kendi uzmanlık alanının dışına müdahale etmemelidir. Ancak bu alanlar, birbirleri ile koordineli çalışma koşullarını yaratmalıdır. Aşamalara bakacak olursak; Önce avam oje çiziliyor. Avam proje, proje lü-rünün önüne geliyor. Buna bağlı olarak elektrik, tesisat, dekorasyon projeleri hazırlanmaya başlıyor. Hepsi proje müdürüne getirildikten sonra, proje müdürünün "uygulanabilir" imzası alınıyor. Sahaya çıkılıyor. Oysa, avam projenin proje müdürüne intikali ile bu proje tesisat mühendisine, projecisine ve elektrik projecisine de verilerek, söz konusu mühendislik hizmetini verecek projecilerin sahada oldukça hassas ölçümler yaparak, projede gözden kaçırılmış, uygulama güçlüğü hatta olanaksızlığı yaratacak unsurları belirleyerek gerekli düzeltmelerin yapılmasını sağlamak mümkündür. Mimar, mühendislerin işini yapabilmelerine olanak verecek değişiklikleri yapabilir. Bunun engeli yoktur. Zira estetiğin, biçim vermenin sınırı yoktur. Eğer mühendislik mimariye uyum sağlamaya zorlanırsa, cihazlar gereğinden küçük seçilerek, her gün veya sık sık bakım isteyen cihazlar çalışma güçlüğü yaratacak mekanlara sıkıştırılacak ve sistemler çalışmaya başladığında beraberinde sorunlar da başlayacaktır. Neticede yapımının üç-dört misli tutarında bedel ödeyerek yıkımlar, tadilatlar, cihaz değişimleri ile karşılaşılacaktır.
TERMODİNAMİK: İşletme sürecinde kullanılan cihaz ve ekipmanlarda seçim kriterlerinin başında hangi unsur gelmektedir.
ASKAR ÖREN: İşletme sürecinde en çok dikkat edilmesi gereken husus, kuşkusuz cihazların seçimidir. Kullanacağımız cihaz ve ekipmanların satıcı firmalarını çok iyi etüd etmeliyiz. Sattığı cihazın yedek parçaları stoklu mu çalışıyor, servis elemanları hızla modelleri değişen cihazlar hakkında yeterli bilgi ve tecrübeye sahip mi? Özellikle ithal ürünler, titizlikle soruş-turulmah önce. "En ileri teknoloji, en üstün kalite, en uzun ömür" her zaman "en iyi" anlamına gelmeyebilir. Bizim işimizde, cihazın ömrü ve dolayısıyla uzun vadede ekonomik oluşundan ziyade arıza-aksaklık durumunda "en kısa sürede müdahale olanağı, en kısa sürede fonksiyonunu yerine getirmeye devam etmesi" çok önemli. Bu sebeple bazen pahalı, uzun ömürlü ama yurtdışından 1 ay parça beklemenize sebep olacak bir cihaz yerine, aynı paraya daha az ömürlü iki-üç tane yerli ürünü alıp, problem halinde derhal ikinciyi kullanmaya başlamak daha avantajlı olabiliyor.
TERMODİNAMİK: Karşılaşılabilecek problemler için genç meslektaşlara ilk hazırlatma ne olmalıdır?
ASKAR ÖREN:Karşılaşabileceği-miz tüm çözüm gerektiren durumlarda, unutmamamız gereken şey, "teori" diye okul yıllarımızda bıraktığımız "pratiği çok farklı" zannederek unutmaya terk ettiğimiz temel prensipler, termodinamik yasalarıdır. Bence her işletme mühendisinin başucu kitabı olarak meslek hayatı boyunca gözönün-den ayırmaması gereken temel yasalar, en iyi yol gösterici olacaktır.
Ankara Hilton Oteli Teknik Müdürü Sn. Bahattin Yıldız sorularımızı yanıtlıyor.
TERMODİNAMİK: Söyleşimize özgeçmişinizle başlayabilir miyiz?
BAHATTİN YILDIZ: Makina Mühendisliği eğitimimi Almanya'da tamamladıktan sonra, Almanya'da Mannesman Fabrikasının enerji santrali bölümünde proje mühendisi olarak çalışmaya başladım. Türkiye'ye döndüğümde, otel teknik müdürü olarak Bursa. Çelik Palas'ta göreve başladım. 1990'a kadar 4 yıl süren Çelik Palas'taki görevimin ardından Ankara Hilton Oteli'nin teknik müdürü olarak -7 yıldır- çalışmalarımı sürdürmekteyim. Avrupa Hilton Otelleri arasında enerji tüketiminde sağladığımız tasarruf ile ödül aldım.
TERMODİNAMİK: Otel teknik işletmeciliğinde genellikle sorunlar nerede/ne zaman başlıyor?
BAHATTİN YILDIZ: İşletme problemlerinin temeli, dizayn aşamasında atılıyor. Dizayn süreci, mekanik tesisat mühendisi-işletme mühendisinin tamamen dışında bırakılıyor. İşletmeci görüşü alınmaksızın tamamlanan dizayn süreci kaçınılmaz sorunlar getiriyor. İşletme sırasında ortaya çıkan problemler üniversite eğitiminde de öğrenilmiyor. Bu alandaki gerekli bilgiyi taşıyan yegâne unsur tecrübe oluyor. İşletmeci, tecrübeleri ile edindiği bilgiyi, dizayn aşamasında aktarabilmeli, önerilerini dizayn sürecinde ifade edebilmelidir.
TERMODİNAMİK: Özellikle 5 yıldızlı otel işletmeciliğin ayırd edici özelliği nedir?
BAHATTİN YILDIZ: Bir 5 yıl yıldızlı otelin tesisat işletmesinde -hiçbir teknik işletmede olmadığı kadar- vazgeçilmez koşul, konfordur. Çünkü, ısıl konforundan, temel yapı unsurlarından, aydınlatma, su ve verilen hizmetlerden müşteri tatmini ve memnuniyeti sağlanmalıdır. Bu ise tüm koşullar için standartların yüksek tutulmasını gerekli kılar. Tüm teknik hizmetlerin problemsiz yürütülmesi, bu amaçla o denli bağlantılıdır ki, işletme mühendisliğine verilen değerin artması, müşteri memnuniyetini doğrudan arttıracak olan faktör olarak değerlendirilmelidir.
TERMODİNAMİK: İşletme sürecinde en çok üzerinde durulması gereken husus sizce ne olmalıdır?
BAHATTİN YILDIZ: Otel işletmeciliğinde de -diğer teknik işletme yapılarında olduğu gibi- ülkemizde enerji giderlerinin ve bedelinin yüksek oluşu, problem teşkil etmektedir. Dolayısıyla enerjinin kontrol edilebilmesini, tasarruflu tüketimini sağlayacak cihaz ve sistem seçimlerine dikkat edilmelidir. Otel işletmeciliği özelinde ise res-taurant ve toplantı salonlarının otel konaklama bölümlerinden ayrı-müştakil tutulması gerektiğine dikkat çekmek isterim. Böylece ses, koku gibi rahatsızlık verecek unsurlar odalardan uzak tutulabilir. Bina yapı unsuru olarak da su ve ses yalıtımlarının olabildiğince hassasiyet gösterilmesi gereken bir konu olduğunu söyleyebilirim. Şehir içi otellerin, (ortaya çıkan birtakım sorunların halli, tadili için) bir süre kapatılması söz konu olmadığı için sorunların bir ço geçici çözümlerle birlikte varlığını yıllarca sürdürebilmektedir. 5 yıldızlı bir otel olmak ve öyle kalabilmek için teknolojik gelişmeleri yakından takip etmek çak önemlidir. Bu sebeple, tekrar vurgulamak gerekir ki işletmeciliğine gereken önemi gösteren işletmeler, daha güçlü bir imaja sahip olacak ve ciddi bir işletme krizi ile karşılaşmayacaklardır.
TERMODİNAMİK: Malzeme alımında nelere dikkat edilmelidir?
BAHATTİN YILDIZ: Her tür teknik ekipman ve malzeme seçiminde -özellikle bu alanda- fiy birinci kriter değildir. Zira uc..^ olanı değil, uluslararası standartlara uygun ve uzun yıllar yedek parça güvencesi veren cihaz ve sistemler seçilmelidir. Bu, sorunsuz işletmecilik için temel faktörlerden biridir. İşletmenin ana birimlerini teşkil eden ekipmanların yatırım aşamasında yedekli olarak projelendirilmesi önerilmelidir. Otel, operasyonu yürüten sistem ve ekipmanlara, müşterinin rahatsız olmayacağı şekilde müdahale edilebilecek bir alt yapı düşüncesi ile inşa edilmelidir.
TERMODİNAMİK: Verdiğiniz bilgiler için teşekkür ederiz.
