Enerji Tüketen Binaların Sonu, Akıllı ve Çevreci Yapıların Yükselişi

Enerji maliyetlerinin hızla arttığı, çevresel kaygıların her geçen gün büyüdüğü bir dönemde ticari gayrimenkul sektöründe büyük bir dönüşüm yaşanıyor. Sadece güvenlik ve bakım değil; artık enerji verimliliği, sürdürülebilirlik ve dijitalleşme tesis yönetiminin olmazsa olmazları arasında. Dünyanın en eski ve en büyük ticari gayrimenkul hizmetleri şirketi olan CBRE, Türkiye’de bu dönüşümün öncülerinden biri olarak, daha sürdürülebilir ve enerji verimli tesis yönetimi uygulamalarını hayata geçiriyor.

CBRE Türkiye Direktörü Can Kadir Yalnızcan, Termodinamik okuyucularına özel; ticari gayrimenkul, tesis yönetimi, sürdürülebilirlik, dijitalleşme ve yatırım trendleri gibi birçok önemli konuyu masaya yatırdı.

Bugünün iş dünyasında tesis yönetimi, enerji yönetiminden çalışan deneyimine kadar geniş bir yelpazeye yayıldı. Sizce bu kavramın kapsamı neden ve nasıl bu kadar büyüdü?

Bugünün iş dünyasında, maliyet yönetimi ve bununla beraber kaliteli hizmet talebinin artması, ayrıca ölçek ekonomisininde faydalarından yararlanmak adına artık tesis yönetimi apayrı bir sektör olarak iş dünyasında yerini aldı. Daha önceki dönemlerde, firmalar bu hizmetleri kendi içlerinde çözmeye çalışırken, teknolojinin gelişimi, en iyi ve verimli uygulamaların artması ayrıca, bu tesis yönetiminin de kendi içinde özellikli bir alan olduğunun ve uzmanlık gerektirdiğininde farkındalığının oluşmasıyla sektör büyümeye başladı ve yükselişine devam etmektedir. 

Enerji verimliliği artık sadece tasarruf değil, prestij meselesi mi oldu? 

Enerji verimliliği eskiden belki prestij amacıyla kullanılmaktayken, artan maaliyetler, büyüyen enerji krizleri, ayrıca arzın büyümesinin, talebin büyümesinden düşük kalması nedeniyle artık olmazsa olmaz bir konuma gelmiştir. Ayrıca, enerji verimliliği sadece çalışanlar değil, tüm çevre kullanıcıları anlamında önemli bir noktada olup, bu sadece bir pazarlama aracı değil, aynı zamanda bir sosyal sorumluluk projesi olarak da hayatımızda yer almaktadır. 

Akıllı binalar sizce “lüks” mü, “zorunluluk” mu haline geldi? Dijital altyapılara yatırım yapmayan ticari gayrimenkuller önümüzdeki 5-10 yıl içinde dezavantajlı hale mi gelecek?

Akıllı binalar aslında hiçbir zaman lüks değildi, ancak farkındalılık anlamında yeni yeni hayatımızın bir zorunluluğu olduğunu anlamaya başladık. Ticari gayrimenkullerde akıllı binalara yatırım yapmayan binalar, maalesef tercih edilme konusunda sıkıntı yaşamaya başlayacaklardır; çünkü maliyet yönetimi artık karlılıklar da satış hacmi kadar önemli bir unsur olmaya başladı.  

Yatırımcılar artık yeşil bina etiketine çok önem veriyor. Peki bir binanın gerçekten sürdürülebilir olup olmadığını nasıl anlıyoruz? Hangi kriterler belirleyici?

Bu konuda çok detaylı çalışmalar mevcut, ancak en bilinen kriterler BREEAM ve LEED‘dir. Bu sertifikaları alabilmek için hem inşaat öncesi, hem inşai süreçler hem kullanılan malzeme hem de sonrasında operasyon süreçlerindeki verimlilikler öne çıkmaktadır. Bir binaya yeşil bina diyebilmenin kriterleri çok fazla olup, bu kriterleri ne kadar karşılayabildiğine, ya da ne kadar gelişime açık olduğuna bağlı olarak dinamik bir sürece sahiptir.

Dijitalleşme sayesinde “görünmeyeni” görmek mümkün mü? Enerji izleme sistemleri, yapay zeka destekli bakım çözümleri tesis yönetiminde ne gibi öngörüler sağlıyor? 

Görünmeyeni görmek değil ama riskleri önlemek ya da oluşabilecek herhangi bir sorunu önceden alınacak basit önlemlerle engellemekte ya da en önemlisi, ekipmanların önleyici bakımlarını zamanında yaparak, olabilecek büyük maaliyetlerin önüne geçmek ve ekipmanların ömürlerini uzatmak. En önemli sayabileceğimiz risklerden biri, kesintisiz güç kaynaklarının önleyici bakımları ve batarya değişimleri diyebiliriz. Kesintisiz güç kaynağı dediğimiz şey bir Banka için kritik bir demirbaş olup, olası bir elektrik kesintisinde devreye girmemesi veya aynı şekilde jeneratör devreye girene kadar yeterli besleme yapmaması kötü sonuçlar doğurabilecek şeyler olabilir.

Tesis yönetimi çalışan sağlığına nasıl dokunuyor? Isı, ışık, hava kalitesi, hijyen... Tüm bu faktörler çalışan performansını doğrudan etkiliyor. Bu anlamda tesis yönetimi artık bir insan kaynakları stratejisi haline mi geliyor?

Gelişen iş sağlığı ve güvenliği prosedürleriyle beraber, tesisler sadece işletmelerin kar amacıyla üretim yaptıkları yerler olmaktan çıkıp, çalışanın sağlığı, güvenliği ve her türlü ihtiyacını karşılayabileceği bir olduğu haline geldi. Ve evet artık iyi bir tesis yönetimi ile insanların hayatlarına dokunabilir zamanlarının çoğunu geçirmek durumunda oldukları iş yerlerindeki deneyimlerini olumlu yönde değiştirebilirsiniz. 

Çevre dostu binalar neden yatırımcıların gözdesi haline geldi? Bugünün yatırımcısı sadece kira getirisine değil, binanın çevresel performansına da mı bakıyor? Bu ilgiyi rakamsal ya da somut bir örnekle açıklayabilir misiniz?

Maalesef net somut bir örnekleme yapabilmem, gizlilik anlaşmalarımız kapsamında mümkün olmamakla beraber; yatırımcılar için çevre dostu binaların önemi, ilk yatırım maaliyeti içinde yaptığınız birçok gelişim ve geliştirme sonradan yapmaya çalıştığınızdan daha uygun fiyatlara mal olmaktadır. Ayrıca kurumsal kullanıcıların birçoğunun karbon ayak izini sıfırlama yönündeki taahhütlerinde binanızı pazarlarken yaptığınız yatırımın karşılığını almanıza destek olmaktadır. Ayrıca, kanun koyucuların da çevre etkilerini azaltmak amacıyla geliştirdikleri kanun ve nizamlara uyumda binanıza sonradan yapmanızı gerekebilecek her türlü yatırımıda en başta yaparak sonrasında oluşabilecek aksaklıkları engellemekte, proje geliştirme aşamasında tüm sorunları sıkıntıları giderme anlamında önem arz etmektedir.