Enerji verimliliğine örnek teşkil eden bir bina: Empire State

Empire State Binasının (ESB) gözlem evlerinin yer aldığı 86. ve 102. katlarından Manhattan’ın uçsuz bucaksız kanyonlarına doğru baktığınızda, Amerika Birleşik Devletlerinin en yeşil şehirlerinden birini göreceksiniz. New York şehrinin kişi başı emisyonları ulusal ortalamada üçüncü geliyor ve bunun da sebebi, toplu taşımacılık, nüfus yoğunluğu ve daha küçük yerleşim birimlerinin varlığı. Ayrıca New York 2030 yılı itibarı ile mevcut karbon emisyonu seviyelerini yüzde 30 azaltma hususunda son derece kararlı. Eğer Empire State Binası (Büyük Buhran esnasında bir yıldan biraz fazla bir süre içinde inşa edilmiş olup zamanında dünyanın en yüksek binası idi) New York’un bu emelini somutlaştırmak istiyorsa o zaman binanın 500 milyon $’lık yeniden inşa programının bir parçası olarak yeşile dönmenin tam zamanı. Binanın sahipleri ileriye dönük bir bakış açısı ile, Clinton Climate Initiative (CCI) (İklim İnisiyatifi) tarafından bir araya getirilen Johnson Controls, Jones Lang LaSalle ve Rocky Mountain Institute’tan oluşan bir uzmanlar ekibinden, planlanan renovasyon esnasında programa dahil edilmek üzere sürdürülebilirlik önlemleri hakkında tavsiyelerde bulunmalarını isteyerek planlanan renovasyonu yeni bir seviyeye taşıdı.

Gerçekleştirilecek olan renovasyon çalışmaları sayesinde bina sahiplerinin tarihi bir bina içerisinde ve ekibin tavsiyelerine uygun olarak en son teknoloji ile donatılmış işyerlerini kullanıma sunmalarını sağlayacak ve bu şekilde büyük ölçüde enerji kullanımı ve karbon emisyonlarını azaltma potansiyeline de sahip olunacak. Eski donanım üzerinde gerçekleştirilen iyileştirmeler genelde enerji kullanımında % 10 ile 20 arasında bir tasarruf elde edilmesini sağlarken, ekip hemen hemen yüzde 40 oranında tasarruf sağlayacak entegre bir yaklaşım teklif etti. 

Şimdiye kadar savaş öncesi inşa edilmiş ve çok sayıda kiracıya sahip bu tür büyük binalarda, bahse konu standartların karşılanmasını sağlayacak iyileştirme çalışmalarından, eğer varsa,  çok az örnek karşımıza çıkıyor ve ESB projesi diğer bina sahiplerine benzeri projeleri uygulayabilmeleri için pratik bir model teşkil ediyor. Bu yapının bir örnek teşkil etmesi özellikle önemli, çünkü günümüzde neredeyse ABD ticari bina envanterinin yüzde 75’i en az 20 yıllık. Empire State binası üzerinde gerçekleştirilecek çalışmalar yoluyla bütün dünyanın kullanabileceği örnek teşkil eden bir eski donanım iyileştirme projesinin yaratılması ve 2007 yılında Enerji Açısından Etkin Bina İyileştirme Programının lanse edilmesi büyük oranda Clinton İklim Girişimi sayesinde gerçekleşti. 

CCI’ın New York Şehri Direktörü Kathy Backzo, “Geçmişe bakarsak, mevcut binalarda iyileştirmeler plansız olarak gerçekleştirilirdi. Bununla birlikte, bütün binayı içeren bir yaklaşımın benimsenmesi ile çok daha fazla enerji verimliliği ve tasarrufu elde edilebilir, çünkü bu durumda entegre çözümler ve birbirine harmanlanmış tasarruflar uzun dönemli menfaatler sağlar. Bina sahipleri ve işletmecileri her nerede olurlarsa olsunlar, Amerikan mimarisinin bir sembolü olan bu binanın bina yönetiminde bir yenilik örneği olmasından ilham almalıdırlar” diyor.

Bu bina eski donanımın modernizasyonu konusunda çok iyi bir örnek teşkil ediyor. Binanın bir simge olması ve uzun bir zaman daha ayakta kalacak olması nedeniyle yatırım yapılması akıllıca ve bu işlemin, özellikle bir iyileştirme projesi ile birlikte ele alınacak olması, olayı maliyet açısında daha da etkin bir hale getiriyor. Örnek olarak, iyileştirme planı pencerelerin yeniden izolasyonunun yapılmasını ve bu şekilde bunların düzgün bir şekilde açılıp kapanmalarının sağlanmasını öngörüyor. Eğer kiracıları rahatsız edecek ve pencerelerde çalışırken onları bina içinde oraya buraya taşıyacaksanız, bu esnada yeni enerji verimliği sağlayan pencereler takılması da uygun olacaktır.

Empire State Binasının 6,514 penceresinin enerji açısından etkin bir şekilde yenilenmesi sürecini şu şekilde açıklanıyor: “Mevcut çerçeveleri kullanıyoruz, çerçeve içlerini çıkartıyoruz, camları kullanıyoruz ve temizliyoruz. Fakat camların arasına, düşük emisyonlu (düşük E) bir filmi ara malzeme olarak yerleştiriyoruz ve buna üç camlı pencere adı verilse de aslında olay mevcut camların kullanılması ve iki parçanın arasına düşük emisyonlu bir film yerleştirilmesinden ibaret..”

Klima santralleri de iyileştirme planında ekibin tavsiyelerinden nasıl yararlanıldığına iyi bir örnek daha teşkil ediyor. Ekip normalde yapıldığı gibi eski klima santrallerinin aynı modeller ile değiştirilmesi yerine, ESB bunların eskidiklerinde değişken hıza sahip fan üniteleriyle değiştirilmesi tavsiyesinde bulunuyor. Bu durumda maliyet büyük oranda artmakla beraber, elde edilen enerji verimliliği vantilatör hızının ısı derecesine göre ayarlanabilmesi nedeni ile çok daha fazla oluyor ve ESB geçmişte olduğu gibi her kata takılan dörder klima santrali yerine her katta sadece iki santrale ihtiyaç duyacak. 

Proje ortakları arasında tercih edilen enerji hizmetleri şirketi olarak Johnson Controls Inc. firması (JCI), Proje Yöneticisi olarak Jones Lang LaSalle firması (JLL), bilirkişi ve sürdürülebilirlik danışmanı olarak Rocky Mountain Enstitüsü ve ayrıca kaynak ve müşavir olarak da Clinton İklim Girişimi yer alıyor. 

Proje 2008 yılının Şubat ayında uygulanmaya başladı. Ekibin işbirliğiyle yürüttüğü faaliyetler 2008 yılında Nisan ve Kasım ayları arasında gerçekleşti ve yedi aylık proje geliştirme sürecinin sonunda mevcut enerji maliyetlerinde Empire State binasının maliyet açısından etkin bir şekilde enerji kullanımını % 38 azaltabileceği ve önümüzdeki 15 yıl içerisinde 105,000 MT karbondioksit tasarrufunda bulunabileceği sonucuna varıldı. Yüzde 38’den daha fazla bir enerji tasarrufunun elde edilmeye çalışılması, mevcut ekonomik koşullar altında maliyet açısından oldukça yüksek. 

Bahse konu sonuçların elde edilebilmesi için, Empire State binasının sekiz büyük projeyi veya önlemi uygulaması gerekiyor. Tavsiye edilen önlemler ayrıca soğutma yükü gereksinimlerini yüzde 33 (1,600 ton) ve elektrik gereksinimini 3,5 MW azaltacak ve hem bina ve hem de kamu hizmet tedarikçisinin fayda sağlamasını temin edecek. Söz konusu önlemler daha iyi pencereler, ısı bariyerleri ve üstün kontroller sayesinde daha iyileştirilmiş ısınma konforu ile, iç ortam kalitesinin de iyileşmesini sağlıyor. Kiracıların isteklerine göre kontrol edilen havalandırma ile iç hava kalitesi artırılıyor ve çevre ve işe özel aydınlatma sistemlerini koordine eden daha iyi aydınlatma koşulları sağlanıyor. Alınan önlemler aşağıdaki hususlarla ilgili projeleri kapsıyor:

•    Doğrudan Dijital Kontroller (DDC) 

•    Kiracılara yönelik aydınlatma, gündüz aydınlatma sistemleri ve prizler 

•    Değişken Hava Hacimli Klima Santralleri (AHU) 

•    Modernize edilecek mevcut soğutma sistemi

•    Bina pencereleri 

•    Kiracı Enerji Yönetim Programı 

•    Isı bariyerleri 

•    Kiracılara yönelik Talebe Bağlı Kontrollü Havalandırma (DCV) sistemi. 

Ekip, kiracıların enerji kullanımını etkilemeye yönelik olarak kiracı hazır programı, kiracı dizayn ilkeleri ve kiracı enerji yönetim programı olmak üzere üç ana program belirlemiş. Kiracılar tarafından kullanılan alanın yaklaşık yüzde 40’ı gelecek dört yıl içerisinde el değiştirecek ve bu nedenle oldukça agresif ilkelere derhal ihtiyaç duyuluyor. Ekibin önerilen hazır dizaynı, işletme maliyetlerinde yaklaşık her metrekare için ilave 6 dolarlık bir maliyet ile yine yaklaşık metrekare başına yıllık bazda 0.70–0.90 dolar tasarruf sağlayacak ve Empire State binasının kiracılar tarafından uyulması gereken dizayn prensiplerini göstermesine yardımcı olacak. Dizayn ilkeleri, söz konusu hazır inşa programı bazında olmak üzere Yeşil Empire State Binası standardının elde edilmesini sağlayacak. Kiracılar, özellikle ekip tarafından bina için yaratılmış olan bir finansal karar verme aracının kullanılması ile verilen tavsiyelerin teknik ve ekonomik geçerliliğini doğrulayıp teyit edebilecek. Kiracı enerji yönetim programı ile ilgili olarak Empire State binası kiracılara ait bütün alanların alt göstergelerle ölçülmesine başlayacak ve enerji kullanımları hakkında kiracıları bilgilendirmek için bir geribildirim/raporlama sistemi kullanacak. Bu program kiracılara ayrıca kendi karbon raporlama ihtiyaçlarında da yardımcı olacak.

Empire State Binası ekibi 42. katta potansiyel kiracılarca kullanılmak üzere, pazarlama amaçlı bir alan dizayn etti (mevcut durumda inşaat halinde). Söz konusu bu alanın başlıca dizayn özellikleri arasında düşük basınçlı bir HVAC sistemi, bir dolaylı, kademeli aydınlatma sistemi (ortam-iş-vurgulama aydınlatması), yeni yüksek performanslı camlar, hafif raf ve panjurlar ve yerel olarak temin edilmiş yüksek oranda geri dönüştürülmüş malzeme içeren inşaat malzemeleri bulunuyor. 

Empire State binası ekibi, enerji verimliliğinin artırılması ve karbon emisyonlarının azaltılmasına yönelik olarak hangi önlemlerin kullanılabileceğine ve renovasyon esnasında programa dahil edilebileceğine dair bütün tavsiyeleri ve önerileri değerlendiriyor. Benimsenen önlemlere bakılmaksızın, RMI eski binaların renovasyonunda diğer bina sahiplerinin de bu süreci tekrarlamak amacına yönelik olarak yapılan analizi ve tavsiyeleri kullanacaklarını umut ediyor.   

Projede danışmanlık yapan RMI Başkan Yardımcısı Stephen Doig konu hakkında şunları söylüyor: “Alınmış derslerin tam olarak yerleşebilmesi, sürecin sistematik bir hale getirilmesi ve sonuçların geniş bir kitleye yayılabilmesi için daha kat edilmesi gereken çok yol var”. Projeden alınan dersler arasında şunlar bulunuyor: 

“Binada gerçekleştirilen modernizasyon çalışmalarının normal iyileştirme çalışmaları ile uyum içinde gerçekleştirilmesi, diğer birçok seçeneği ekonomik açıdan mümkün kılıyor. İkinci olarak, yatırım getirilerinin en üst seviyeye çıkartılması ve karbondioksit emisyonlarının minimize edilmesi arasında doğal bir uyumsuzluk söz konusu. Bu uyumsuzluğun varlığını kabullenmek ve ekonomik olarak uygulanabilir bir şekilde en yüksek iyileştirmenin elde edilebilmesi için finansman mekanizmalarını dikkate almak önem arz ediyor. Çalışma, gerçek tasarruflar sağlanabilmesi için mal sahiplerinin, enerji hizmet şirketlerinin, kiracı ve bina yöneticilerinin katılımları ve süreç tarafından teşvik edilmeleri gerektiğini de açık bir şekilde ortaya koyuyor. Projemizde, durum böyle olduğu için şanslıydık ancak bunun gelecekte kural haline gelmesi gerekiyor. Son olarak, yaklaşımımızı tekrarlanabilir yapmamız gerektiğini ve böylece geniş kitleler tarafından benimsenebileceğini öğrenmiş bulunuyoruz.” 

Empire State Binası ile ilgili tavsiyeler üzerinde RMI proje müdürü olarak çalışan Aalok Deshmukh, “Daha geniş yaygınlaştırmanın sağlanması açısından en heyecan verici şeyin, Clinton İklim Girişimi’nin dünyanın çoğunlukla ticari ofis binalarından oluşan ve son derece büyük sayıda binaya sahip bu en büyük 40 şehrinden meydana gelen platformunu bizlere sunması olduğunu düşünüyorum” diyor. 

Johnson Controls Global Enerji ve Sürdürülebilirlik Genel Müdür Yardımcısı Clay Nesler, “Bütün portföy yöneticileri ve gayrimenkul sahipleri bir ölçüde enerji verimliliği ile ilgilenmişler ve küçük birtakım girişimlerde bulunmuşlardır" diyor ve sözlerine şöyle devam ediyor: "Bu projenin aslında bize göstereceği şey, yüzde 5 ile 10 arası değil, yüzde 20 ile 30 ve hatta daha yüksek tasarruflar sağlayacak büyük ve önemli bir enerji verimliliği gelişimi sağlamanın son derece mantıklı olduğunu ortaya koymasıdır." 

Empire State binası modernizasyon projesi, binalarımız ve şehirlerimiz için mümkün olan bir gelecek hakkında bizlere ışık tutuyor.  

Empire State Binasını ‘yeşil’ bir bina haline getirecek plan, enerji hizmet şirketi Johnson Controls Inc Proje Yöneticisi Jones Lang LaSalle Inc, Clinton İklim Girişimi ve enerji politikaları ve girişimlerini değerlendiren Rocky Mountain Enstitüsü tarafından gerçekleştiriliyor. 

Malkin, Grubun kısıtlanmamak amacıyla sürdürülebilir binalarla ilgili ihtiyari ulusal derecelendirme sistemi olan Enerji ve Çevresel Tasarımda Liderlik (LEED) sertifikasyonundan kaçındığını söylüyor. Ancak proje tamamlandığında, binaya LEED altın derecesini alma hakkını kazandıracak. 

Bina için öngörülen planlar şunları kapsıyor: 

• 6.500 pencerenin yerinde modernizasyonu. 
  
• Talebe bağlı olarak kendisini ayarlayan yeni klima ve ısıtma sistemleri; bu sistemler aynı zamanda soğuk su da sağlayacak. 
  
• Sıcak ve soğuk havayı içeride tutmak için radyatörler ile bina dışında kalan alanın izolasyonu. 
  
• Koridor ve genel alanların sadece kullanıldığı zamanlarda aydınlatılmasını sağlayacak enerji açısından etkin armatürlerin monte edilmesi. 
  
• Mevcut bina kontrol sisteminin talepler ve sistemlerin kullanımı hakkında daha detaylı bilgi sağlayacak şekilde modernizasyonu. 
  
• Kiracıların enerji kullanımlarını gözlemlemelerini sağlayan ve nasıl enerji tasarrufundabulunabileceklerini gösteren internet tabanlı bir sistemin hayata geçirilmesi.