Header Reklam
Header Reklam

Eskimiş Bina Yönetim Sistemleri: İkilem mi yoksa fırsat mı?

19 Ekim 2017 Dergi: Ekim-2017
Eskimiş Bina Yönetim Sistemleri: İkilem mi yoksa fırsat mı?

Eski veya demode olmuş ‘Bina Yönetim Sistemleri’ ile nasıl baş edilir?

Yazan: Tim POTTER/HPAC Engineering
Çeviren: Meriç Noyan KARATAŞ

Günümüzde birçok bina sahibi ve yöneticisi sahip olduğu eskimiş bina yönetim sistemi (BMS) yüzünden kendilerini yetersiz hissetmektedirler. Bunun sebepleri şunlar olabilir:

  • BMS üreticisi artık faal olmayabilir.
  • BMS mal sahibine ait olabilir ve bu da bina yöneticisini rekabetçi bir şekilde genişleme, kiracı gelişimi ve yapılacak ilaveler konusunda teklif almaktan alıkoyabilir.
  • BMS esnek olmayabilir ve bakımı çok pahalı olabilir.
  • BMS’in anlaşılması ve kullanılması kolay olmayabilir ve bu yüzden işletmesi zor olabilir.
  • BMS yeni teknolojilere uyumlu olmayabilir (örneğin, web tabanı ve matematiksel analiz).
  • BMS karmaşık enerji kontrol programlarını işleyemeyebilir.
  • Bina yönetim sistemi diğer sistemlerle birleştirilemeyebilir (örneğin, güvenlik, ölçme, kapalı devre televizyon, erişim, enerji, HVAC).

Bu faktörlerin herhangi biri bina sahibinin veya yöneticisinin konforu sürdürürken, iç hava kalitesini yüksek tutarken ve HVAC enerji verimliliğini en üst seviyede tutarken, bütçeleri kontrol altında tutmasını zorlaştırabilir. Ayrıca, bunun sonucu olarak bina sahibi ve yöneticileri, tesis çalışanlarını bıktırıp morallerini bozabilirler.

Bu makale eski veya demode bina yönetim sistemi ile iş yapan bina sahipleri ve yöneticilerine sunulan 2 seçeneği irdelemektedir:

  1. Yeni bir insan-makina arayüzüne (HMI) entegre etmek (grafiksel kullanıcı arayüzü) bina yö
  2. Değiştirmek

Entegrasyon

BMS’yi değiştirmek masraflı olabilmektedir. Daha düşük maliyetli bir seçenek ise kontrol elemanlarını değiştirmeden yeni bir HMI’a geçmektir. Entegrasyona karar vermeden önce, bina sahibi veya yöneticisi aşağıdaki sebeplerden ötürü kapsamlı bir araştırma ve testler yapmalıdır:

-İletişim hızı: Yeni bir HMI, ancak mevcuttaki bina yönetim sisteminin en yavaş kısmı kadar hızlı iletişim kurabilecektir. Örneğin, bir BMS 19.2 K baud’ta iletişim kuruyorsa, en hızlı HMI bile 19.2 K baud’ta iletişim kuracaktır.

-Gizli maliyetler: ‘Fişe tak ve çalıştır’ gibi basit bir mesele olmadığından entegrasyonun maliyeti yüksek olabilmektedir. Entegrasyon, varolan sistem ve yeni HMI arasındaki iletişimde ‘köprü’ olabilmek için özel bir iletişim aygıtı üzerinde üçüncü parti bir sürücü gerektirebilmektedir.  Bu yüzden başarılı entegrasyon için bina sahibinin veya yöneticisinin, BMS sağlayıcısının hem varolan sisteminin hem de yeni HMI’ın proglamlamasını tamamen anladığından şüphesi olmamalıdır. Bina sahibi veya yöneticisi genel operasyonel konularını anlamak ve entegrasyon sonrası müşteri memnuniyetini ölçmek için benzer bir çalışma yaptırmış müşterilerine danışmalıdır.

-Çoklu proglamlama araçları: Eğer yeni bir HMI’ın ve mevcuttaki BMS birbiri ile uyumlu değil ise,  sistemlere düzgün erişim için çoklu programlama araçlarına ihtiyaç olabilmektedir. Bu da binanın çalışanlarına ekstra iş çıkarmaktadır. 

 

Değiştirme

Bütün bir sistemin yeni bir BMS ile değiştirilmesinin; tüm işleyişin geliştirilmesi, iletişim hızının arttırılması, yenilenmiş bir garanti, daha kolay anlaşılabilirlik, ve son teknolojilere uyumluluk gibi birçok avantajı bulunmaktadır.

BMS’in doğru bir şekilde değiştirilmesinde birkaç adımın izlenmesi gerekmektedir: ihtiyaç listesi çıkarmak, bütçe oluşturmak ve kaynak belirlemek.

İhtiyaç listesi çıkarmak: Bina sahibi veya yöneticisi yeni sistemden beklentileri belirlemek için çalışanlarıyla buluşmalıdır. Acil ihtiyaçlar; tamamı BACnet bazlı sisteme web tabanı sağlamak ve binanın analiz programını sorunsuz bir şekilde bağlamak kadar karmaşık, BMS fonksiyonları için tek bir yazılım aracı kullanmak kadar da basit olabilmektedir. Karmaşıklık seviyesi ne olursa olsun, bina sahibi/yöneticisi ve ekibi arasındaki bu konuşma sonunda herkesin ortak görüşte olmasını garanti altına alacaktır.

Bütçe oluşturmak: Durumu düzgün bir şekilde değerlendirmek ve bir sonraki adımı belirlemek için projenin toplam maliyeti çıkarılmalıdır. Bu süreçte dikkate alınacak hususlar şunlardır:

  • Yerel ve saygın BMS sağlayıcı şirketleri seçmek: Direkt olarak müşterileri ile görüşerek bu şirketlerin saygınlığına karar verin. Şirketlerin yerel eğitim verme yetileri, üretici ile ilişkileri ve benzer kurulumlardaki geçmiş performanslarını değerlendirin.
  • Bir danışman işe almak: Bina Yönetim Sistemlerinde uzmanlaşmış bir danışman araştırın ve varolan sistemi değiştirmek için bir maliyet analizi çıkarmasını isteyin.
  • Araştırmak: Daha önce benzer projeleri uygulamış meslektaşları işe alın.

Aşamalı kurulum: Bütçe belirlendiğinde, bina sahibi veya yöneticisi BMS’in bir kerede değiştirilip değiştirilemeyeceğine veya aşamalı bir yaklaşımın mı gerektiğine karar vermelidir.

Aşamalı bir BMS değişim planı geliştirmek için, bina sahibi ve yöneticisi ilk önce aşamaların sayısına karar vermelidir. İlk aşamada en sorunlu bölgelere odaklanılmalıdır ve düzeltilmesi gereken yerlerin belirlenmiş bütçenin kalanıyla yapılmasıyla devam edilmelidir.

Projenin ilk aşamasında binanın nispeten daha çok ilgi isteyen yerlerini belirledikten sonra, bina sahibi veya yöneticisi BMS sağlayıcı şirketlerin doğru ve eksiksiz fiyatlandırma bilgisi almak  için işin kapsamını oluşturmalıdır.

Örnek: Aşamalı proje için iş kapsamı

Bir binanın 1. Aşamadaki alanı dört adet klima santrali ve 70 adet VAV mahalinden oluşuyor ise, gerekli olan iş kapsamı dört klima santralinin kontrol elemanlarının ve 70 adet VAV kontrol elemanının BACnet kontrol sistemleri ile yenilenmesidir (gerekli olan tüm ekipmanları da kapsayarak, örneğin: sıcaklık sensörleri, damper aktuatörleri). Yeni iş istasyonunun, tüm yeni kontroller ile haberleşen tamamen grafiksel bir arayüzü ve raporlama özelliği olacaktır. Dolayısıyla, 1.Aşamanın maliyeti:

  • 4 adet klima santralinin tüm yeni kontrolleri: 50.000$
  • 70 adet VAV kutusunun tüm yeni kontrolleri: 125.000$
  • Yeni iş istasyonu Grafiksel Kullanıcı Arayüzü : 25.000$

Yukarıdaki maliyetlerin toplamı alındığında, işin birinci aşamasının maliyeti 200.000$ olacaktır. Bina sahipleri ve yöneticileri takibindeki iş aşamalarında benzer yaklaşımı kullanmaları gerekecektir.

İşin kapsamı konusunda dikkate alınacak hususlar: BMS yenilemesinin tamamlanması için gerekli olan süre boyunca (bizim örneğimizde bu süre 3 yıldır), tesis çalışanları iki iş istasyonunu birden çalıştırmak zorunda kalacaklardır (aynı anda eski ve yeni Bina Yönetim Sistemlerini). Bu dönem boyunca izlenecek en iyi eylem planını bina sahibi veya yöneticisi belirleyecektir.

Mevcuttaki kontrol elemanları toplandıkça, bir kenara koyularak, BMS’in gelecekteki olası onarımları için saklanabilir. (Not: BMS şirketi, mevcuttaki kontrol elemanlarının sökülmesini iş kapsamı içerisine dahil etmelidir)

Yeni klima santrali ile merkezi santral kontrolleri, Ethernet sisteminin yüksek hızını avantaja çevirebilmek için BACnet kullanarak Ethernet üzerinden haberleşmelidir. Yeni bir Ethernet ağının kurulabilir veya IT departmanından yeni kontrollerin bulunduğu lokasyonlara Ethernet bağlantılarının sağlanabilmesi için Ethernet panoları kurması istenebilir. Kontrollerin Ethernet panolarına bağlanması durumunda yeni BMS, bina sahibinin ağı üzerinden IT departmanının kurması gereken sanal bir ağ aracılıgıyla haberleşecektir.

 

Özet

Eski veya artık kullanılmayan bir BMS’nin yenilenmesi bir iş kararı olarak görülebilir. Üretici tarafından garantili yeni bir sistem oluşu ve günümüz teknolojileri ile uyumlu olarak çalışabilmesi en önemli avantajlar olarak sayılabilir. Buna ek olarak, yeni bir BMS ile tesis çalışanları daha mutlu ve üretken olma şansına sahip olurlar.