Alışveriş merkezlerinin teknik işletmeciliğinde en önemli konu İŞLETME EKONOMİSİ’DİR

05 Mart 2004 Dergi: Mart-2004

Türkiyenin ilk ve tek tematik alışveriş merkezi olarak nitelenen Tepe Nautilus’un Teknik İşler İşletme Müdür Yardımcısı Sevilay Yıldız, teknik işletmecilik ve Tepe Nautilus’taki deneyimleri bizlerle paylaştı.

TERMODİNAMİK: Alışveriş merkezlerinin teknik işletmeciliğinin belirgin farkları nelerdir?

SEVİLAY YILDIZ: Böylesi çok amaçlı kullanım gereksinimleri bulunan, hacimsel olarak çok büyük, aynı anda çok fazla sayıda kişinin kullanımına açık ve 24 saat yaşayan yapılarda, tüm parametre türleri, hesap edilmesi, öngörülmesi gereken mühendislik tespitleridir. Örneğin; dış zonlara yakın mağazalarla, iç zonlara yakın mağazaların ihtiyaçları-talepleri farklı olacaktır. Aynı şekilde kapılara yakınlık, kuzey-güney cephesi, otopark üstü olup olmadığı, giydirme cam cephelere yakın oluşu, fark yaratacak parametreler arasındadır.

TERMODİNAMİK: Tepe Nautilus’un yapısal kimliği, mekanik tesisat sistem ve donatılarından bahseder misiniz?

SEVİLAY YILDIZ: Mülkiyeti Türkiye İş Bankası TİBAŞ vakfına ait olan, mimari-inşai yüklenicisi Tepe grubu tarafından 17 Ağustos depremi sonrasında Temmuz 2000’de inşaatına başlanılan binamız, deprem yönetmeliğine uygun olarak, yapılmıştır.

Tepe Grubunun inşai alanda faaliyet gösteren geniş çaplı bir kuruluş olmasının avantajları ,sadece inşai süreçte değil,işletme sürecinde de yaşanmaktadır.

Tepe Nautilus, yaklaşık 154,000 m2’lik alana sahip, ‘tematik’ atmosferli bir alış veriş merkezidir.

Binanın mekanik tesisat donatıları ve sistemleri arasında; 26 roof top; 11 klima santrali; 4 soğutma grubu; egzost fanları; duman atma fanları; 7’si elektrikli; 9’u sulu sistem hava perdesi; 20 pis su pompası; 10 çevre drenaj pompası; 2 hidrofor grubu; 3 adet kazan, 4 jeneratör; 6 adet kollektör odasından oluşan, garajlarda kuru hat sprinkler sistemi olarak dizayn edilmiş 6 kollektör odasından oluşan iki elektrikli ana yangın pompası bulunan merkezi sprinkler sistemi; yangın alarm sistemi; 5 zon-264 elemanlı garaj; gaz algılama sistemi; fan coil sistemi; 108 kamera; 28 otomatik kapı; kapı dedektörleri; aydınlatma otomasyonu; mekanik otomasyon; 118 yangın dolabı; 28 WC grubu; 12 yürüyen merdiven; 5 tane yürüyen yol; ikisi panaromik 8 servis asansörü sayılabilir. Carrefour hipermarketimiz de; 8 adet heatpumplı rooftop, soğutma üniteleri ve otomasyonu, trafoları ile tamamıyla alışveriş merkezimizden bağımsızdır ve 16,000 m2 alana sahiptir.

Isıtma, hipermarket hariç,doğal gaz yakıtlı ısıtma kazanlarıyla sağlanmaktadır. Hipermarketimizde, rooftop cihazları heat pumplı olup, elektrikli ısıtıcı takviyelidir. Soğutma; chiller grupları ,klima santralleri ve rooftoplar ile yapılmaktadır. Mağazalar için fancoil sistemi ,departman storlarda; roof top; bazılarında da klima santrali mevcuttur. Ortak alanlarımızda %100 taze havalı klima santralimiz var. Bu tür yapılarda taze havalı bir ortam, çok önemli bir özelliktir. Bu sayede iç hava kalitemiz çok iyidir. Alt katların ortak alanları için iki adet taze havalı klima santrali, foodcourt (üst kat) için ise, 10 adet karışım havalı rooftop cihazları kullanılmıştır. Ayrıca koku problemlerini önlemek için, her bir restoranın kendi davlumbaz fanlarının yanı sıra,ortak alanlara hitap eden frekans konvertörlü egzost fanları mevcuttur. Böylece; koku ortak alana yayılmadan dışarı atılmaktadır.

Tepe Nautilus, emsal yapılar içinde, geniş yürüme alanları ,yüksek tavanları ile ferah bir ortamı müşterisine sağlayan,en fazla giriş Ğçıkışı bulunan bir alışveriş merkezidir. Her cephesinden giriş yapabilirsiniz. Bunun müşteri açısından tabii ki avantajları var. Ama teknik işletme olarak, bu kadar noktanın her yönü ile kontrolü demektir. Hepsinden önce binayı pozitif basınçta tutabilmek için kayıplarının önlenebilmesi lazım. Ayrıca bu kadar karşılıklı yer alan kapı, müşteri yoğunluğunun yaşandığı esnada bina içinde, bir hava akımı oluşacaktır. Binamızın lokasyonu da emsallerine oranla Ğavantajlarının yanı sıra- kritik koşullara sahiptir. 4 cephesinin açık olması avantajlarının yanı sıra dezavantaj da sağlamaktadır. Her zaman deniz istikametine doğru bir hava akımına maruz kalmamız teknik işletme zorluklarını beraberinde getirmektedir. İlk planlanmasından sonra, bu lokasyon koşullarının gerekleri doğrultusunda, bir-iki noktada değişiklik öngördük. Kapılar, iç hava kalitesini ve basıncını koruma amacıyla, revizyon yaparak yüksek kapasiteli hava perdeleri ile donattık.

TERMODİNAMİK: Teknik işletmecilik alanında ülkemizde eksik gördükleriniz nelerdir?

SEVİLAY YILDIZ: Ülkemizde sıkça görülen bir eğilim; bina teknik işletmecilerinin, binanın işletmeye açılmasından sadece 1-3 ay gibi kısa bir süre öncesinde işe başlatılması şeklindedir. Bu, bina teknik işletmeciliğinin başlangıç aşamasında en büyük sorununu oluşturur. Tabii ki, şantiye aşamasında bir kontrolör gibi işe alınıp, bina bitince teknik müdür olarak görevlendirilen işletme örnekleri, az sayıda olmakla birlikte, mevcut. Halbuki binanın her aşamasında bulunmak,işletmeci gözüyle incelemek büyük bir avantajdır. Zira; bu tür yapıların işletmeciliğinde, süre, sorunlara ivedi müdahale çok önemlidir. Bu tür yapılar, sorunların çözümünde süre faktörüne karşı dayanıksızdır. Konfor koşullarından da, ticari işletmelerin, ticari ilişkilerini sürdürebilmesine olanak tanıyan elverişli teknik koşulların sağlanabilmiş olmasından da taviz veremez. Bu çok amaçlı ‘ideal’ koşulların, ‘kesintisiz’ olarak sağlanabilmesi, sorumluluğu yüklenen kişinin binanın yapım aşamasında bulunması, her bir uygulamayı yakından takip etmesi ile kolaylaşır. Teknik işletme yükümlüsünün; neyin, nerede olduğunu çok iyi bilmesi gerekir. Her noktayı çok iyi bilmek; sorunlara kısa sürede ve en efektif çözümle müdahale edebilmeyi mümkün kılar. Projeler, uygulama esnasında irili ufaklı değişmelere maruz kalır. İşe Temmuz 2002’de başladım ve üç ay boyunca mümkün olduğunca altyapıyı incelemeye çalıştım. Her şeyden önce ‘neyin nerede olduğu’ bilgisinin önemi dolayısıyla, her teknik işletmecinin, en iyi kendi görev alanı tanıdığını söyleyebiliriz. Yani; bir başka yapıda aynı görevi icra ederken, yine ilk iş olarak aynı noktadan başlar, ‘yeniden öğrenmeye’... Teknik işletme, bir bütündür, iyi bir ekiple kotarılacak görevdir. Teknik ekip görülmezdir. Bu nedenle kimi zaman ‘çalışmadığı’ imajı vardır. Oysa tersine, onlar görülmeye başladı mı, sorun var demektir. Dolayısıyla onları pek göremiyorsanız, teknik ekip, çok iyi çalışıyor demektir.

TERMODİNAMİK: Sizce restoranlar, alışveriş merkezlerinin alt katlarında mı, üst katlarında mı olmalıdır?

SEVİLAY YILDIZ: Koku konusunda, restoranların üst katta olması avantajdır. üst katta olması, ticari açıdan da avantajlıdır. İnsanlar alışverişini yapar, yorulur, bir mola vermek, bir şeyler yemek içmek ister. Buna yönelik hizmet verecek restoran, kafeterya gibi mekanlar aşağıda yapılırsa, mağazaların bulunduğu alanları, alışveriş merkezine girenlere gezdirmemek handikapı doğar. Bu, alış veriş merkezinde yer alan mağazalar için bir tür haksızlıktır.

TERMODİNAMİK: Genellikle alışveriş merkezlerinde sorun olan konular, Nautilus’ta nasıl çözümleniyor?

SEVİLAY YILDIZ: Bir alış veriş merkezinin en büyük sorunu pis su giderleridir. Eskiden hepsi bir gidere bağlanırdı. Şimdi bu tesisatlar, birbirinden ayrı yapılandırılıyor. Örneğin bizim, restoran giderlerimiz ayrıdır. Restoran atık suyu, doğrudan yağ tutuculara gider. Bu giderler, çoğunlukla direkt iner. Çok az yerde ‘S’ yapar. Restoranların üstte olmasının riskini en çok azaltan şey, giderlerin direkt inmesidir. Mağaza üstlerinden geçmemesidir. Suyun dışında en büyük risk -ki her bina için- yangındır. Çok iyi bir yangın sistemimiz var. Dedektörlerimiz, hidrant hatlarımız, sprikler sistemlerimiz, vana izleme sistemimiz, otomasyon sistemimiz entegre çalışır. Tüm sistem, tam bir yangın senaryosuna göre düşünülerek planlanmış. Kapalı garajlarımızda karbonmonoksit ölçümleme ve kontrol sistemi var.

Bina içinde pozitif basıncı sağlayacak cihazlarımızın kapasiteleri, yeterli seviyede hatta 50,000 m3‘ten fazla kapasitelidir. Bir alışveriş merkezi için en büyük işletme gideri; elektrik ve sudur. Doğalgaz önemli bir gider sayılmaz. Zaten alış veriş merkezlerinin genellikle ısıtma değil, soğutma gereksinimleri yüksektir.Alışveriş merkezimizde iki sistem de çalışmaktadır.

TERMODİNAMİK: Genelde bir alış veriş merkezinin -ve Nautilus’un- etkin işletimi için neler önerirsiniz?

SEVİLAY YILDIZ: Tesisat odalarının, tesisat donatılarının derli toplu, tek bir merkezde veya birbirine yakın olması işletme açısından büyük kolaylıktır. İş gücü kayıplarını önler. Ama her yerde bu sağlanamıyor. Burada; her katta bir teknik oda mevcuttur. Tabii birden fazla sorumluluk alanı tanımlanmış olması, işimizi güçleştiren bir faktör.

Mağazaların büyük bir çoğunluğunda lavabo mevcuttur.Temizlik amaçlı kullanılan bölgelerin suyunun ayrılmış olması, ekonomi sağlanması açısından çok iyi olabilirdi. Bu noktalarda kuyu suyu veya tanker suyu tedarik edip, arıtarak verebilirdik. İçme suyu amaçlı kullanılmayacak noktalarda, bu gibi bir yöntem, suyun maliyeti açısından bir avantaj sağlayabilirdi. Bununla beraber; çevre drenajlarımızdaki yağmur suyundan bahçe sulamada yararlanıyoruz. Yine ekonomi sağlayacak bir husus da; taze hava kullanılan ortak alanların egzostunun, otoparklar, depo alanları gibi bir yerlerde değerlendirilmesidir. Bu ve benzeri yapıların teknik işletmeciliğinde ‘işletme ekonomisi’, en can alıcı konudur. En iyi teknik müdür, en çok tasarruf sağlayandır. Teknik, para harcayan bir gruptur. Başarı, az harcayabilmektir. Bu görüşten hareketle, hep daha verimli sistem ve uygulamaları araştırıyoruz. Burada işletme ekonomisi çerçevesinde bir çok detay, planlama aşamasında düşünülmüştür. Armatürlerin seçiminde, sistemlerin aşamalı devreye girmelerini-çıkmalarını sağlayacak otomasyon öngörümünde, hep bu çerçeve dahilinde hareket edilmiştir. Diğer alışveriş merkezlerinden daha büyük bir hacme sahibiz. Buna rağmen giderlerimiz daha düşüktür. En az teknik kadroya sahip işletmelerden biriyiz. Ama bunda, Tepe Grubu olmamızın avantajını kabul etmek gerekir. Zira ekstra ihtiyaçlar olduğunda, kendi grubumuzdan yararlanabilme imkanlarımızı kullanmaktayız.

TERMODİNAMİK: Nautilus’ta var olan, genel hatları ile farklı olabileceğini düşündüğünüz uygulamalar nelerdir?

SEVİLAY YILDIZ: Hijyen konusuna hassasiyetle yaklaşırız. İç hava kalitesi, müşteri konforu, fazlasıyla ön plandadır. Yapının mimarisi aşamasında da, bu faktör ön planda tutulmuş. Koridorlarımız, yine emsallerine oranla çok geniştir. Skylightlar sayesinde her yerde, gün ışığını içinde barındıran aydınlık kapalı mekan olma özelliğine sahibiz. Tematik iç mimari konseptinin de ‘ferahlık’ algısında rolü olduğu kanısındayım.

Altı çizilmesi gereken bir özelliğimiz; otoparklardaki park yönlendirme sistemimizdir. Displayler ile en yakın park yerine sürücüyü yönlendirerek boş ve dolu yerleri gösteren ledlerlede kolay park alanına ulaşmanızı sağlamaktadır. Engelli vatandaşların park alanları, flaş ışıklı ledlerle rezerv edilebilmektedir. Yönlendirmeler, doğru ok yönlerine riayet edildiğinde, istenilen noktalardan giriş-çıkış yapabilmenizi kolaylaştırmaktadır. Bu sistemin geliştirilmesine yönelik çalışmalar sürüyor. Bir diğer özellik; Karbonmonoksit algılama sistemimizdir. CO oranı, 40 ppm’in üzerine çıktığında, garajlar bu kirli havadan otomatik olarak arındırılır. Yağmur suyu, pis su, yağlı gider hatları ayrıdır; ayrı deşarj edilir. Tüm sistemler bina otomasyonuna baglıdır. Ayrıca ikinci bir ring hattımızın mevcut olması, enerji kesintilerinden etkilenmelerimizi minumum düzeye indirgemektedir.

TERMODİNAMİK: Alışveriş merkezlerinde, birbirinden farklı ihtiyaçlara hizmet eden, birbirinden farklı ihtiyaçlardaki mağazalar, işletmeye ne gibi güçlükler getirir?

SEVİLAY YILDIZ: Alışveriş merkezi planlanırken bu tür detaylar düşünülerek hazırlandığı için fazla bir güçlük getirmemektedir.

TERMODİNAMİK: Son olarak; ‘Teknik İşletme Yöneticiliği’, bir bayan için biraz daha mı zor?

SEVİLAY YILDIZ: Şüphesiz.Fakat zorluğu kadar da çalışmaktan zevk aldığım bir iş. Mesai saati tanımı olmayan bir iş bizimkisi. Günün 24 saatinin her hangi bir anında, vazifenizin başında olmanızı gerektirebilir. Hizmet vermeniz alanda, gözden kaçırmamanız gereken çok fazla parametre var. Seçici algınızın türü, diğer insanlardan belirgin biçimde ayrılıyor. Örneğin; mağazaların vitrinleri, ürünlerin önünden her gün, her saat geçiyorsunuz ama hiç birini ayrımsamıyorsunuz. Zira siz her alandan her geçişinizde, hiç kimsenin dikkat etmediği ayrıntılara odaklanıyorsunuz, sizin görmeniz gerekenlere.. Yani çok fazla özveri isteyen bir meslek, çok fazla severek, tercih koyularak yapılması gereken bir meslek... Bir bayan için ise, tüm özel yaşamınızın, sosyal ilişkilerinizin önüne koymanız gereken bir sorumluluk gerektirmesi, tabii ki biraz daha zor. Ama dedim ya, sevmeden, tercih etmeden yapılacak bir iş değil. Şu an yaptığım iş; benim tercihim, benim işim. y

 SEVİLAY YILDIZ

1967 Kayseri doğumluyum. İlk ve orta lise eğitimimi Kayseri’nin bir ilçesinde birincilikle tamamladım. 1984-1988 yılları arasında Yıldız Üniversitesi Elektrik Mühendisliğini bitirdim. Öğrencilik yıllarımda başladığım çalışma hayatıma ilk olarak kendi mühendislik büromu açarak başladım.Daha sonra 7 yıl resmi kurumlarda çalıştım.

Mesleki kariyer planlarım her zaman özel sektörden yana olduğundan istifa edip jeneratör firmalarında çalıştım.Oğlumun doğuşu ile çalışma hayatıma ara verdim. Oğlum büyüdükten sonra telekomünikasyon firmalarında çalışmak için önüme hep engel olarak çıkan İngilizce’yi geliştirmek amacıyla yurtdışına çıktım. Yurtdışından döndükten sonra; Tepe Grubu’nda teknikten sorumlu İşletme Müdür Yardımcısı olarak göreve başladım ve hala devam etmekteyim.


Etiketler